Na początek trochę gorzkiej prawdy, czyli autentyczny cytat z forum nieruchomości:
"Prowadzę agencje nieruchomości i powiem szczerze że nasi kochani klienci czyli Państwo po oglądnięciu w internecie oferty sprzedaży mieszkania BEZ PROWIZJI OD KUPUJĄCEGO po pierwsze zastanawiają się DLACZEGO TAK JEST, gdzie jest haczyk i czemu nasze biuro sprzedaje bez prowizji od kupującego - efekt - kupujący kupował to samo mieszkanie u konkurencji gdzie musiał zapłacić standardowe 2,5% ale miał poczucie że jak płaci to wszystko jest ok. Wynik był taki że przez 6 miesięcy nie pobierania prowizji od kupującego obroty poleciały na łeb na szyję, po powrocie do praktyki pobierania prowizji od kupującego sprzedaż wzrosła i wzrasta dalej. MORAŁ - jesteśmy narodem po PRL'owskim i dla nas dziwne jest że COŚ - w tym przypadku usługa pośrednictwa - możne być za darmo - jednym słowem nie ma sensu zmieniać rynku przez pośredników na wzór Stanów itp. do póki sami kupujący nie zrozumieją że stare czasy się już skończyły."
A teraz do rzeczy, dlaczego nieruchomości bez pośredników:
Zamieszczając ogłoszenie osobiście jesteś panem sytuacji. Wiesz dokładnie jakie jest zainteresowanie twoją nieruchomością i masz pewność, iż dotrą do ciebie wszystkie oferty kupna lub wynajmu. Ty decydujesz, kiedy możesz zaprezentować nieruchomość, ty uczestniczysz w negocjacjach. Czynności, które wykonuje agent nieruchomości, właściciel może z powodzeniem wykonać osobiście. Na przykład zamieścić ogłoszenie w internecie lub odebrać telefon od osoby zainteresowanej nieruchomością. Agent często reprezentuje klientów po obu stronach transakcji, czy w takiej sytuacji zadba wystarczająco dobrze o twoje interesy?
Nad obrotem nieruchomościami ustawowo czuwa notariusz. Notariusz sprawdza ostatecznie wszelkie dokumenty, obowiązany jest do poinformowania i umieszczenia w akcie notarialnym wszelkich informacji o obciążeniach nieruchomości. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, posiada największą wiedzę o bezpieczeństwie w obrocie nieruchomościami. Dokumentację transakcji przed wpisem do księgi wieczystej sprawdza jeszcze sędzia wieczystoksięgowy.
Praca agenta nieruchomości podporządkowana jest jednemu słowu: prowizja. Prowizja pośrednika waha się w przedziale 2-3% za doprowadzenie do transakcji. Pośrednik w wielu wypadkach pobiera prowizję także od drugiej strony transackji. Sprzedając mieszkanie z pomocą pośrednika pozbawiasz się sporej sumy pieniędzy. Nabywca nieruchomości myśli racjonalnie. Koszty w wysokości pięciu czy sześciu tysięcy złotych, które ma zapłacić pośrednikowi, równie dobrze może zapłacić tobie.
Tymczasem koszty, które ponosi pośrednik oferując twoją nieruchomość, ograniczają się do opłaty za ogłoszenie w gazecie lub internecie. Przy podpisaniu umowy na wyłączność, jeżeli sam znajdziesz nabywcę, a pośrednik nie będzie miał żadnego wpływu na transakcję i tak będziesz musiał zapłacić mu prowizję. Sam najlepiej wiesz co masz i czego potrzebujesz. Rozwój technologii i dostępu do wiedzy sprzyja przeprowadzeniu transakcji bez pośredników. Głównym narzędziem marketingowym są ogłoszenie w internecie, dzięki czemu sprzedaż bezpośrednia nie jest trudna. Ogłoszenia gazetowe, z których korzystają pośrednicy są drogie i mało w nich treści. Strony internetowe biur pośrednictwa mają bardzo ograniczony zasięg.
Jeśeli potrzebujesz porady zawsze możesz zadzwonić do notariusza, któremu powierzysz sporządzenie aktu notarialnego. Wszystkie biura śledzą ogłoszenia z nieruchomościami. Z pewnością do ciebie zadzwonią proponując swoje usługi. Sprzedając nieruchomość nie musisz z pośrednikiem od razu podpisywać umowy. Pamiętaj też, iż możesz podpisać umowę otwartą, nie na wyłączność. Poza tym, zdarza się, że umowy przedstawione przez agencję są niedokładne, sprzeczne z prawem lub dające zbyt duże uprawnienia pośrednikowi.
Nie podpisuj umowy, w której znajduje się na przykład:
Oświadczenie, iż przyczyną rozwiązania umowy może być tylko zgoda obydwu stron oraz że w razie rozwiązania agentowi przysługuje nie tylko zwrot faktycznie poniesionych przez niego wydatków, ale również całość lub część prowizji. W praktyce oznacza to, że gdy klient zechce odstąpić od umowy (np. dlatego że pośrednik ignoruje jego monity lub nie umieszcza jego ogłoszenia), pośrednik może nie wyrazić na to zgody; jeśli zaś zgoda zostanie wyrażona, to klient i tak będzie zmuszony zapłacić prowizję;
Zapis nakładający na klienta obowiązek zapłaty całości prowizji, pomimo iż umowa nie doszła do skutku "z przyczyn i okoliczności niezależnych i niezawinionych przez biuro". Ten nieprecyzyjny zapis otwiera pole do wielkich nadużyć, należy zatem domagać się albo konkretnego podania przyczyn, albo wykreślenia takiego zapisu z umowy;
Zobowiązanie klienta do zapłaty prowizji, nawet jeśli umowa została już rozwiązana (np. 2 lata temu), ale transakcja zawierana jest między "dawnymi klientami biura" - taki zapis w praktyce związuje klienta na dodatkowe 2 lata z agencją nieruchomości;
Zapisy nakładające na klienta obowiązek zapłaty odsetek od nieuiszczonej terminowo prowizji, a wysokość tych odsetek może wynosić nawet 2% za każdy dzień zwłoki, co w praktyce jest lichwą (niedozwolone, bardzo wysokie odsetki);
Zastrzeżenie, iż w czasie trwania umowy nie można jej zmienić (np. zmienić wysokości prowizji);
Zapisy dotyczące wszelkiego rodzaju kar, na przykład za:
a) rozwiązanie umowy przed upływem terminu (umowa została zawarta na rok, ale klient po 5 miesiącach rozmyślił się i zrezygnował ze sprzedaży domu),
b) zawarcie umowy z osobą, która nie skorzystała z usług agencji pośrednictwa nieruchomości (sprzedający dowiedział się, iż jego krewny jest zainteresowany kupnem domu i sprzedał mu go),
c) zawarcie transakcji już po wygaśnięciu umowy z pośrednikiem (np. w terminie 2 lat), ale z klientem "znalezionym" przez pośrednika (sprzedający zawiera umowę z osobą, która trafiła do niego przez pośrednika, czyni to jednak już po wygaśnięciu umowy z pośrednikiem).
Korzyści płynące z bezpośredniej sprzedaży nieruchomości
1. Czy warto oddać agentowi 3-6% wartości nieruchomości
tylko za pokazanie nieruchomości, pośrednictwo w negocjacjach i
koordynacje procesu sprzedaży? Co jeśli będąc klientami pośrednika
sam znajdziesz nabywcę? Agent i tak będzie domagał się
prowizji, czego gwarancją jest najczęściej kontrakt.
2. Sam decydujesz kto i kiedy będzie oglądał
nieruchomość. Nie musisz opuszczać domu, czy mieszkania tylko dlatego,
że pośrednik chce ją komuś pokazywać.
3. Sam negocjujesz, co
zapewnia elastyczność i kontrolę. Nieruchomość sprzedasz na swoich
warunkach i za najlepszą dla ciebie cenę. Znasz swoją nieruchomość
lepiej niż pośrednik, wiesz więcej o okolicy i przy dzisiejszym
popycie na nieruchomości sprzedanie przyzwoicie utrzymanego mieszkania,
czy domu to tylko kwestia czasu.
Korzyści płynące z bezpośredniego zakupu nieruchomości
1. Nawet jeśli pośrednik gwarantuje, że od kupującego nie
pobiera dodatkowych opłat, tak czy siak finansujsz jego
prowizję. Sprzedający, podlegający prowizji, z reguły oferuje
nieruchomość po wyższej cenie, chcąc zrekompensować sobie koszty opłat
za pośrednictwo. Jeśli strony dogadują się bezpośrednio, suma
odstępnego będzie z reguły niższa, a oszczędności można szacować w
tysiącach złotych (w zależności od wartości nieruchomości).
2. Kontakt bezpośrednio z właścicielem, bez pośrednictwa osób
trzecich, gwarantuje lepszy dostęp do źródła informacji. Kto jest dla
ciebie lepszym partnerem do rozmów; osoba, która mieszkała w
nieruchomości przez określony czas, znająca jej każdy kąt, sąsiadów i
okolicę, czy osoba obca, chcąca sprzedać nieruchomość za wszelką cenę
by otrzymać prowizję?
3. Bezpośredni kontakt ze sprzedającym
zapewnia możliwość zawarcia lepszej umowy, czy osiągnięcia korzystnej
ceny, bez konieczności szukania porozumienia ze stroną pośredniczącą.
4. Czy pośrednikowi zależy, abyś kupił najlepszą dla
siebie nieruchomość? Dla agenta ważna jest transakcja w sama w sobie, tak by na jego konto wpłynęła
prowizja. Która nieruchomości wejdzie w twoje posiadanie, czy
stopień do jakiego spełnia ona Państwa potrzeby jest dla agenta sprawą
drugorzędną.
5. Popularnym mitem rozpowszechnianym przez pośredników w
obrocie nieruchomościami jest charakteryzowanie kupna/sprzedaży
nieruchomości jako procesu trudnego, czasochłonnego i zawiłego. Nic
bardziej mylnego. W razie potrzeby proponujemy konsultację z
prawnikiem, co będzie kosztowało zdecydowanie mniej niż
prowizja dla pośrednika.
|
|