Nowe mieszkania 5-7 tys. zł za m kw. w dużych miastach

W Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu na rynku pierwotnym pod koniec ubiegłego roku dominowały mieszkania w cenach 5-7 tys. zł za m kw. W Warszawie ponad połowa nowych mieszkań była oferowana drożej, w cenach od 7 do 9 tys. zł za m kw. Z najnowszej edycji raportu "Pierwotny rynek mieszkaniowy", opracowanego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson za IV kwartał 2011 r. wynika, że na tle innych miast Warszawa jest liderem, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Tylko 0,3 proc. nowych mieszkań w stolicy jest w cenie do 5 tys. zł za m kw. W cenie powyżej 15 tys. zł za m kw. w Warszawie było aż 3,7 proc. lokali, podczas gdy np. we Wrocławiu - 0,4 proc. Zdaniem analityków tak wysoki poziom cen w stolicy można uznać za efekt zarówno cen działek deweloperskich, które w Warszawie osiągają najwyższe poziomy oraz również wyższych kosztów robocizny. W rozpatrywanej grupie miast największą część całej podaży, więcej niż jedną trzecią, tanie lokale mieszkalne stanowią w Gdańsku, gdzie lokale w cenie do 5 tys. zł stanowią 35,4 proc. oferty deweloperskiej. Najbardziej jednorodna oferta występuje z kolei w Poznaniu, gdzie mieszkania w cenie od 5 do 7 tys. zł za m kw. stanowią 78,9 proc. oferty oraz we Wrocławiu, gdzie takie lokale stanowią 75 proc. oferty.

Kupujący szukają mieszkań do 300 tys. zł

Na pniu sprzedają się małe mieszkania dwu- i trzypokojowe w niewielkiej cenie, 200-300 tys. zł . mieszkania w cenie poniżej 200 tys. największym powodzeniem cieszą się w Gdańsku (42 proc. nabywców jest zainteresowanych takim właśnie zakupem) i Poznaniu (40,9 proc.). W Krakowie mieszkań w najtańszym przedziale cenowym szuka prawie 38 proc. nabywców, we Wrocławiu 36 proc., w Warszawie - 19,8 proc. Lokali w przedziale cenowym 200-300 tys. zł poszukuje 37 proc. nabywców w Krakowie, 36,1 proc. w Gdańsku, 34,9 proc. we Wrocławiu, w Poznaniu - 30,9 proc., w Warszawie - 19,8 proc. Tylko nieco ponad 16 proc. klientów w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu poszukuje ofert w przedziale cenowym od 300 do 400 tys. zł. We Wrocławiu zakupem mieszkania za taką cenę zainteresowany jest co piąty klient, a w Warszawie - co czwarty. Grono klientów skłonnych przeznaczyć ponad 400 tys. zł na zakup mieszkania wynosi w Warszawie ponad 31 proc., ale we Wrocławiu jest już zdecydowanie mniejsze (13 proc.). Jeszcze mniej jest takich klientów w Poznaniu - 8,7 proc., a w plasującym się tuż za Warszawą pod względem wysokości cen Krakowie - 8,5 proc.

Rośnie liczba oddawanych lokali

W ostatnich 12 miesiącach łącznie do użytkowania oddano 127,3 tys. mieszkań. To o blisko 11,8 tys. mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Statystyki uległy jednak poprawie w ujęciu miesięcznym. To już trzeci wzrostowy miesiąc, po dłuższej fali spadkowej, trwającej niemal nieprzerwanie od kwietnia 2010 roku . Wzrost liczby oddawanych mieszkań wystąpił przede wszystkim w segmencie Przeznaczone na sprzedaż, o 1900 sztuk, czyli 4,1 proc., zatem w większości jest zasługą firm deweloperskich. W ostatnich 12 miesiącach w tym segmencie oddano 47,7 tys. lokali. Gruszek w popiele nie zasypiają też inwestorzy indywidualni, którzy mogą pochwalić się, co prawda znacznie skromniejszym, ale jednak wzrostem o blisko 240 (0,3 proc.) oddanych lokali licząc miesiąc do miesiąca. Cały czas są oni głównym rozgrywającym i w ciągu 12 miesięcy oddali 71,3 tys. inwestycji, stanowiących 56 proc. ich ogólnej liczby. Firmy deweloperskie wciąż wydają się być nie specjalnie zrażone widmem nadciągającego kryzysu. Sugerują to dane o liczbie rozpoczętych przez nie inwestycji, która utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. W samym październiku w segmencie Przeznaczone na sprzedaż rozpoczęto budowę blisko 6,5 tys. lokali, dzięki czemu w skali 12 miesięcy było to ponad 62,6 tys., czyli o niemal 1,4 tys. (2,2 proc.) więcej niż miesiąc wcześniej. W sumie w ostatnich 12 miesiącach rozpoczęto budowę 159,9 tys. lokali mieszkalnych, czyli o 1,3 tys. (0,8 proc.) więcej niż rok wcześniej. Z tego na inwestorów indywidualnych przypadło 89,4 tys. rozpoczętych inwestycji (wzrost o 1,6 proc.). Deweloperzy wyróżniają się także pod względem otrzymywanych pozwoleń na budowę. Liczbę wydanych w ciągu 12 miesięcy pozwoleń podliczyliśmy łącznie na 183,5 tys., zatem nieco mniej (0,2 proc.) niż przed miesiącem, ale wciąż o 5,6 proc. więcej niż przed rokiem. Aktywność firm deweloperskich jest na tym polu bardzo wysoka, co uwidacznia przeszło 25-proc. (do poziomu 80,3 tys., oglądanego ostatnio w połowie 2009 roku) wzrost liczby pozwoleń na budowę uzyskanych w tej grupie w okresie ostatniego roku. We wszystkich pozostałych segmentach rynku odnotowaliśmy spadek liczby wydawanych pozwoleń. W ujęciu ilościowym największy spadek wystąpił w segmencie Indywidualne (ponad 4,5 tys.), zaś procentowo w segmencie Pozostałe (spadek o 37,7 proc.). Zważywszy na liczbę inwestycji rozpoczynanych (zwłaszcza przez deweloperów) w pierwszej połowie ubiegłego roku, obserwowany wzrost liczby oddawanych lokali mieszkalnych jest jak najbardziej naturalny, a wręcz oczekiwany, o czym wielokrotnie pisaliśmy w naszych wcześniejszych komentarzach. Nie zmienia to faktu, że cały rok 2011 prawdopodobnie będzie pod tym względem jednym ze słabszych, a liczba oddanych do użytkowania lokali może zawrzeć się w przedziale 130-135 tys. Nie powinno to jednak w żaden sposób martwić potencjalnych nabywców mieszkań, bo pomimo tej wyraźnej zapaści, w sprzedaży oferowanych jest – wg REAS – rekordowo wysoka, sięgająca ok. 48 tys., liczba lokali, z czego niecałe 30 proc. stanowią mieszkania gotowe. Jest więc z czego wybierać, a i pozycja przetargowa strony popytowej jest znacznie mocniejsza.

Mieszkania czekają na klientów

Choć wybór ofert jest ogromny, a liczba osób je przeglądających z każdym tygodniem rośnie, to do transakcji dochodzi dość sporadycznie. Wielu właścicieli twardo trzyma się strategii "na przeczekanie", tj. prędzej czy później ale sprzedam za taką cenę, jakiej żądam. Tymczasem jedynym sposobem na doprowadzenie do transakcji jest szybkie obniżenie ceny i zdecydowane wyróżnienie w ten sposób swojej oferty spośród innych dostępnych na rynku. Przy tak dużej podaży mieszkań i ograniczonym popycie nabywców znajdą te, które się wyróżnią konkurencyjną ceną. Lipiec był kolejnym miesiącem spadków stawek ofertowych. Najbardziej – o 1,3% spadły ceny w Łodzi a o 1,6% w Poznaniu i w Warszawie. W stolicy po raz pierwszy od blisko 2 lat cena 1 m2 spadła poniżej granicy 9 000 PLN i wyniosła 8921 PLN. Jedynym miastem, w którym średnia cena ofertowa wzrosła był w lipcu Lublin. Jednak szczegółowa analiza wskazuje, że było to spowodowane większą niż w poprzednich miesiącach podażą ofert mieszkań w budynkach stosunkowo nowych oraz w zlokalizowanych w centrum kamienicach.

Końcówka wakacji to jak co roku początek boomu na rynku najmu mieszkań. W przeciwieństwie do pierwszoroczniaków nauczeni doświadczeniem starsi studenci już rozpoczęli intensywne poszukiwania lokum. I, co jest już "oczywistą oczywistością", prowadzą je przede wszystkim w internecie. Podaż ofert najmu mieszkań jest duża i teoretycznie w pełni zaspokoi popyt. Jednak trzeba pamiętać, że znakomita większość poszukujących zainteresowana jest najmem najtańszych mieszkań. Te zaś stanowią tylko część oferty. W Warszawie na ponad 45 000 ofert najmu zaledwie ok. 6% stanowią mieszkania w cenie nie przekraczającej 1500 PLN za mies. W akademickim Krakowie na blisko 7500 ofert tylko co dwunaste mieszkanie oferowane jest w cenie do 1000 PLN za mies. Podobnie jest w innych miastach – w bogatej puli ofert te najbardziej przystępne stanowią tylko skromny odsetek. Powoduje to, że najatrakcyjniejsze cenowo mieszkania wynajmują się w mgnieniu oka – nawet w ciągu godziny od opublikowania oferty w internecie. Aby takie "upolować" trzeba z dużą częstotliwością sprawdzać najnowsze oferty.

Mimo wakacyjnej pory na rynku kredytów hipotecznych nikt nie myśli o urlopie. Przed końcem sierpnia w życie wchodzą zmiany w Rodzinie na Swoim. Dopłaty zostaną udostępnione singlom i osobom pozostającym w związkach partnerskich, ale w ograniczonym zakresie. Trudniej o mieszkanie z dopłatami będzie też dotychczasowym beneficjentom, bo limity cen nieruchomości kwalifikujących się do dopłat spadną o prawie 43 proc. dla rynku wtórnego i o 29 proc. na rynku pierwotnym. Nie mniej ważnym wydarzeniem sierpnia jest wycofywanie się banków z udzielania kredytów we frankach. W ostatnich tygodniach z cenników wykreśliły je Alior, mBank i MultiBank, a wcześniej to samo uczynił Polbank. Na chwilę obecną we franku zadłużyć można się jedynie w: BPH, Nordei, PKO BP i Deutsche Bank PBC. Ale PKO ma zaporowe marże, a w DB PBC minimalny dochód klienta powinien wynosić 16 tys. zł netto, ale i to nie gwarantuje otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej.

Mieszkaniowy dołek

Lipiec po raz kolejny przyniósł gorsze informacje o liczbie mieszkań oddanych do użytkowania. Wraz z nimi gorsze wyniki zanotowano w obszarze liczby rozpoczynanych budów i wydanych pozwoleń. W tym ostatnim względzie lepiej radzą sobie deweloperzy. Od początku roku otrzymali oni pozwolenia na budowę 42,1 tys. lokali. Jest to o 19,7 proc. lepszy wynik niż w analogicznym okresie przed rokiem. Budownictwo mieszkaniowe w lipcu br., w porównaniu do siódmego miesiąca 2010 roku, odznaczało się pogorszeniem aktywności we wszystkich badanych obszarach. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 15,6 proc., wydano o 0,7 proc. mniej pozwoleń na budowę i rozpoczęto o 9 proc. mniej budów. Bardziej optymistyczne są dane o budownictwie mieszkaniowym za pierwszych siedem miesięcy 2011 roku. Co prawda w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem o 2,6 proc. spadła liczba rozpoczynanych budów, a o 13,5 proc. liczba mieszkań oddanych do użytkowania, ale liczba wydanych pozwoleń wzrosła o 6 proc. Lipiec br., względem analogicznego okresu przed rokiem, przyniósł 15,6-procentowy spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Było ich w tym miesiącu 9,8 tys. Po pozytywnym wyniku maja i umiarkowanie negatywnym czerwcowym, dalsze pogorszenie w lipcu może nastrajać negatywnie. Trzeba także pamiętać, że w ostatnich siedmiu miesiącach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania spadła o 13,5 proc., czyli nieznacznie mniej niż w lipcu.Ponadto w przypadku deweloperów spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania był większy niż na całym rynku. Wyniósł on w lipcu 19,6 proc. względem analogicznego okresu przed rokiem. W ostatnich siedmiu miesiącach spadek ten był dla deweloperów jeszcze bardziej dotkliwy. Względem skumulowanego wyniku od stycznia do lipca 2010 roku wyniósł on aż 24,2 proc. Cały czas trzeba jednak pamiętać, że rozpoczynane po kryzysie inwestycje mają się już często ku końcowi. Dawałoby to szanse na zaobserwowanie efektu niskiej bazy i znaczne wzrosty liczby mieszkań oddanych do użytkowania jeszcze w tym roku. Lipiec przyniósł także spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W siódmym miesiącu było ich o 9 proc. mniej niż w analogicznym okresie sprzed roku. W liczbach bezwzględnych oznacza to 14,9 tys. nowo rozpoczętych lokali. Gorszą dynamiką względem siódmego miesiąca zeszłego roku charakteryzowały się wyniki działalności deweloperów. Rozpoczęli oni w lipcu budowę o 11,3 proc. mniejszej liczby mieszkań. Wskaźnik ten charakteryzuje się znaczną przypadkowością. W czerwcu wzrost osiągnął 16,3 proc., a w maju zanotowano spadek na poziomie 41,9 proc. W lipcu deweloperzy zaczęli budować 4841 nowych mieszkań. Spowolnienie w zakresie liczby rozpoczynanych budów mają szanse oddalać obawy o negatywnym wpływie nadpodaży na rynku pierwotnym. Trzeba bowiem pamiętać, że w środowisku rosnącej konkurencji spadek sprzedaży poszczególnych firm może źle oddziaływać na ich kondycję finansową. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na dane o budownictwie mieszkaniowym za ostatnich siedem miesięcy. W sferze liczby rozpoczynanych budów spadek osiągnął tu 2,6 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2010 roku. W przypadku deweloperów spadek ten jest mocniejszy i wynosi 9,5 proc. W ostatnim roku tylko raz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia była niższa od liczby mieszkań, których budowę faktycznie rozpoczęto. W efekcie nadwyżka pozwoleń nad liczbą rozpoczętych budów wyniosła w tym okresie przeszło 25 tys. lokali. W lipcu ogólna liczba wydanych pozwoleń na budowę była jednak o 0,7 proc. mniejsza niż rok wcześniej. W tym kontekście wynik działania deweloperów wyglądają trochę lepiej. Wzrost sięgnął 3,2 proc., co po blisko 75-proc. wzroście w czerwcu jest wynikiem skromnym. W sumie wydane zostały pozwolenia na 16,5 tys. lokali. Dla porównania w czerwcu było to 18,7 tys. lokali, a przeciętnie w ostatnich 12 miesiącach 15,1 tysiąca. W lipcu liczba wydanych pozwoleń na budowę była znacznie wyższa od liczby rozpoczynanych budów. Różnica wyniosła 1,7 tys. nieruchomości. Lepiej wyglądają skumulowane dane o liczbie wydanych pozwoleń w okresie od początku roku. W porównaniu do pierwszych siedmiu miesięcy 2010 roku wzrost na całym rynku sięgnął 6 proc. W przypadku deweloperów wynik ten jest przeszło trzykrotnie wyższy. Wzrost wyniósł 19,7 proc. Pomimo obserwowanego spadku poziomu sprzedaży na rynku pierwotnym nie maleją więc nakłady deweloperów na przygotowanie nowych projektów.

Działki to dobra inwestycja

W przeciwieństwie do mieszkań, działki budowlane nie tanieją. Ceny wywoławcze gruntów pod budowę wykazują nawet tendencję zwyżkową. Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie. Sprzedający, jeśli mają do wyboru sprzedaż z rabatem i rezygnację z transakcji, zwykle wolą czekać.

Wiele działek wystawianych zostało do sprzedaży z wygórowanymi cenami, tylko dla wysondowania rynku. Takie oferty z przeszacowanymi stawkami mogą czekać na kupca nawet kilka lat. Właściciele działek podejmują jednak to ryzyko i nie zakładają w najbliższej perspektywie ich obniżek. Ceny działek budowlanych w Warszawie na początku 2011 r. utrzymywały się na podobnym poziomie, jak w okresie boomu, tj. w drugiej połowie 2008 roku. Od początku roku oferta działek budowlanych ciągle rośnie.

Przeciętna cena ofertowa działek budowlanych w stolicy wzrosła w ciągu roku aż o 16 proc. Podobnie było w innych miastach. Średnia cena działek we Wrocławiu podskoczyła o 17 proc., w Poznaniu o 18 proc., w Gdańsku o 22 proc., a w Krakowie wzrosła aż o 30 proc. Wzrosty średnich cen ofertowych są m.in. efektem wykupienia najbardziej atrakcyjnych cenowo działek. Powrót do cen sprzed kryzysu oznacza, że segment działek otrząsnął się już całkowicie z jego skutków.

Taka sytuacja na rynku działek budowlanych wywołana jest optymizmem właścicieli ziemi, co do prognozowanego popytu i ogólnej sytuacji gospodarczej. Potwierdzają to statystyki GUS dotyczące budownictwa jednorodzinnego. W pierwszym półroczu bieżącego roku rozpoczęto budowę 48,5 tys. lokali mieszkalnych, tj. o 7,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2010 roku. Obserwując powracającą koniunkturę w dziedzinie budownictwa indywidualnego, właściciele działek nie są skłonni do obniżania cen i nawet podwyższają stawki.

Osoby, które planują zakup lub budowę domu w ciągu najbliższych trzech lat chciałyby, aby dom stał na działce o powierzchni ok. 1250 m kw. Przy tym, przyszli właściciele domów, życzyliby sobie, aby dojazd do pracy nie zajmował im więcej niż godzinę.

Średnia cena ofertowa działek budowlanych położonych w granicach administracyjnych Warszawy wynosi obecnie ok. 1200 zł za metr kwadratowy. Łatwo obliczyć, że na samą parcelę o preferowanej przez ankietowanych powierzchni już na starcie trzeba wyłożyć niebagatelną sumę, ponad miliona złotych. Poza granicami miasta, w miejscowościach satelitarnych, ceny są oczywiście znaczne niższe, ale w tym przypadku musimy liczyć się z długimi i czasochłonnymi dojazdami do Warszawy w korkach. Dla przykładu z Pruszkowa, który dysponuje Szybką Koleją Miejską możemy dojechać do centrum Warszawy w ciągu ok. 30 min., ale ceny działek w najlepszych lokalizacjach kształtują się tam od 800 zł/mkw. Podobne stawki znajdziemy w najciekawszych rejonach Łomianek. Działkę pod dom za 100-150 zł/mkw. można kupić w pobliżu Warszawy, ale nie bliżej niż 30 km od stolicy. Nie zawsze są to jednak oferty, które dotyczą w rzeczywistości działek budowlanych.

Średnie stawki ofertowe za mkw. działki budowlanej w miejscowościach znacznie oddalonych od Warszawy wahają się od 100 zł (Żabia Wola) do 640 zł (Izabelin). W okolicach Nieporętu albo Nadarzyna możemy znaleźć uzbrojone działki już od 180-220 zł/mkw. Powinniśmy się jednak liczyć, że dojazd do centrum Warszawy zajmie nam z tych miejscowości w godzinach szczytu nawet 1,5 godziny. Osoby poszukujące działek muszą zatem wybierać między szybkim dojazdem do centrum Warszawy przy wysokiej cenie ziemi, a tańszą działką, ale daleko od miasta. Jeśli zdecydujemy się na działkę w Warszawie, jej zakup nie będzie małym wydatkiem. Jeżeli znajdziemy parcelę w niewygórowanej cenie, dom stanie kilkadziesiąt kilometrów od miasta. Kompromisowym rozwiązaniem może być kupno gotowego domu lub segmentu od dewelopera, albo nieruchomości w trakcie budowy. Najwięcej inwestycji deweloperskich na stołecznym rynku powstaje w Wawrze i Białołęce. Średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej w tych dzielnicach to odpowiednio 690 zł/mkw. i 650 zł/mkw.

Firmy deweloperskie budujące osiedla domów, kupują jednak działki o dużych powierzchniach, dzięki czemu mogą wynegocjować atrakcyjniejsze stawki za 1 mkw. Tym samym mają możliwość oferowania konkurencyjnych cen nieruchomości. Dla nabywców ciekawą alternatywą może być też zakup domów w różnych fazach budowy. Warto wziąć pod uwagę, czy w niektórych przypadkach po przekalkulowaniu cen, takie rozwiązanie nie będzie korzystniejsze od kupna działki i budowy domu od podstaw. Jednak decydując się na taki zakup należy dokładnie skontrolować stan budowy i sprawdzić, dlaczego sprzedający ją przerwał.

Mieszkań więcej, ceny niższe

Oferta nowych mieszkań na rynku nieruchomości jest rekordowa pod względem liczby, a ceny dawno nie były tak niskie. Jednak klientom coraz trudniej zdobyć finansowanie w bankach. Pod koniec czerwca tego roku klienci planujący zakup mieszkania w sześciu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) mieli niemal o jedną trzecią większy wybór niż przed rokiem. Podaż na rynku pierwotnym wzrosła już siódmy kwartał z rzędu. Przy nieco mniejszej sprzedaży w drugim kwartale liczba mieszkań dostępnych w ofercie rynkowej rośnie. Deweloperzy wprowadzili na rynek w tym czasie w największych miastach ponad 10,6 tys. lokali, o jedną piątą więcej niż w drugim kwartale ubiegłego roku.

W pierwszym półroczu 2011 r. do sprzedaży weszło ponad 21,3 tys. lokali. Więcej mieszkań na rynek inwestorzy rzucili tylko w pierwszym półroczu przedkryzysowego 2007 r. W rezultacie wielkość oferty w sześciu aglomeracjach przekroczyła na koniec drugiego kwartału 2011 r. 46 tys. mieszkań. Osoby planujące zakup lokum mają teraz większy wybór nowych mieszkań niż kiedykolwiek wcześniej.

W ofercie deweloperskiej dominują mieszkania w trakcie realizacji. Co drugie z nich będzie gotowe w przyszłym roku. Na rynku dostępna jest też znaczna liczba mieszkań oddanych już do użytku. Na koniec czerwca w Warszawie takich lokali było ok. 4 tys. z 18 tys. dostępnych w sprzedaży.

Poza tym że kupujący mają w czym wybierać, ceny mieszkań deweloperskich są niższe niż półtora roku temu. Od początku 2010 r. do połowy 2011 r. spadły stawki ofertowe na rynku pierwotnym. Duży wybór nowych mieszkań i niższe ceny niż na początku ubiegłego roku to dla klientów powód do zadowolenia. Niestety gorzej jest już z finansowaniem zakupu. Analitycy sygnalizują pogorszenie się sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Pomimo że banki nieustannie wprowadzają na rynek lepsze oferty i obniżają marże, zdolność kredytowa pożyczkobiorców spada. Kupującym mieszkania trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny.

Mieszkania muszą być tańsze

Rosnące oprocentowanie kredytów oraz niepewność związana z sytuacją w Grecji, Portugalii i we Włoszech ostudziły zapał Polaków do kupowania mieszkań. I to nie tylko w Warszawie. W drugim kwartale łączna sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych aglomeracjach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi) była o 5 proc. niższa niż w poprzednich trzech miesiącach. Jednak w samej tylko stolicy, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, spadek liczby chętnych na mieszkania sięgnął aż 15 proc.! Wprzedaż skurczyła się z ok. 3,3 tys. do 2,8 tys. mieszkań. Dla wielu deweloperów musiał to być prawdziwy szok, gdyż od trzech lat odnotowywali systematyczną poprawę sprzedaży. Z naszych informacji wynika, że jej zastopowanie nastąpiło w maju. To niespotykana sytuacja, gdyż wiosną transakcji jest zwykle o wiele więcej niż w miesiącach zimowych. W dodatku na fali optymizmu deweloperzy zaczynali coraz więcej nowych inwestycji. W drugim kwartale wprowadzili na rynek przeszło 4 tys. mieszkań (trzy miesiące wcześniej - niespełna 3,7 tys.). Równocześnie wzrosła ich średnia cena ofertowa, co częściowo można tłumaczyć tym, że deweloperzy odmrozili inwestycje z droższymi mieszkaniami. Według analityków widać też było jednak wyraźnie próby podnoszenia cen. Mogło to być jedną z przyczyn zahamowania tempa sprzedaży. Na koniec czerwca w ofercie firm deweloperskich było przeszło 18,4 tys. mieszkań, w tym ok. 4 tys. gotowych. Dla kupujących jest to wręcz wymarzona sytuacja, bo deweloperzy muszą o nich zabiegać. Można spodziewać się nie tylko rywalizacji w zakresie cen, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla nabywców. Na razie dominują jednak zachęty w postaci różnego rodzaju bonusów. Nowością w tegorocznych wakacyjnych promocjach jest to, że w niektórych inwestycjach to klienci mogą zdecydować, jaki bonus chcą otrzymać do zakupionego mieszkania. Na liście mają do wyboru np. materiały do wykończenia wnętrz, zabudowę kuchni albo sprzęt AGD. Od niektórych deweloperów kupujący mają dostać upust na wykończenie mieszkania albo klimatyzację gratis. Czasem inwestorzy oferują tylko darmową przeprowadzkę, weekend w malowniczej miejscowości, albo sofę. Podobne bonusy można długo wyliczać. Wydaje się jednak, że najbardziej pożądane przez nabywców są promocje cenowe i korzystne systemy płatności.

Raport z rynku nieruchomości lipiec 2011

Po wielu miesiącach nieznacznych wahań cen - raz w górę raz w dół – maj jawi się jako miesiąc przełomowy na wtórnym rynku mieszkaniowym. Choć zmiany stawek ofertowych były nieznaczne to uwagę przykuwa fakt, że aż w 15 z 18 analizowanych miast doszło do spadków cen. Mimo 2-procentowego spadku cen najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Sopot. Średnia stawka ofertowa w tym mieście kształtowała się w maju na poziomie 9805 zł/m2. Na drugim miejscu pod względem cen plasuje się Warszawa ze średnią stawką 9082 zł/m2 (spadek 1,1%), a na trzecim Kraków – 7519 PLN/m2 (spadek 0,4%).W świetle aktualnej, bardzo niepewnej sytuacji na rynkach finansowych trend spadkowy będzie się utrzymywał. Rosnąca inflacja, a wraz z nią wzrost bieżących kosztów utrzymania, studzą zapał wielu pretendentów do posiadania własnego M. Bijący rekordy kurs franka szwajcarskiego i dochodzące zewsząd informacje o możliwej drugiej fali kryzysu powodują, że zakup nieruchomości dla osób nawet średnio zarabiających zaczyna się jawić jako spore ryzyko. Dalsze ograniczenie popytu najpewniej spowodują zatwierdzone przez sejm zmiany w programie „Rodzina na Swoim” oraz zaostrzenie procedur kredytowych, związane z wejściem w życie rekomendacji S. Po 1 lipca problemy z uzyskaniem kredytu na zakup mieszkania będą miały osoby, które zechcą zadłużyć się w obcych walutach. Suma wszystkich zobowiązań finansowych nie będzie mogła przekroczyć 42 % dochodu netto klienta. Poza tym bank, wyliczając zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę maksymalny okres kredytowania do 25 lat. Właścicielom mieszkań, którym zależy na sprzedaży, nie pozostanie nic innego jak zachęcać klientów atrakcyjną ceną początkową – już w momencie wystawiania wyraźnie niższą od tych, jakie figurują przy podobnych ofertach obecnych na rynku od dłuższego czasu. I takie zjawisko – konkurowanie cenami ofertowymi – właśnie zaczyna przybierać na sile.

Mieszkania potaniały

Ceny mieszkań w skali roku potaniały o 3,4 proc. W rosnącym u nabywców zainteresowaniu kupnem mieszkań, co widać po delikatnym wzroście liczby transakcji, i przy utrzymujących się jednocześnie na względnie stabilnym poziomie obserwowanych cenach transakcyjnych, można by upatrywać potencjału do wzrostu cen w przyszłości. Sprzyja temu wzrost w skali roku przeciętnego zatrudnienia i wynagrodzenia, co sprawia, że powiększa się grono osób, które może być stać na zakup mieszkania. Banki udzielają więcej kredytów, a ich dostępność – pomimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych przez Komisję Nadzoru Finansowego – jest wysoka. Przeszkodą dla wzrostu cen mieszkań może być jednak znaczna ich podaż. Już teraz – wg danych firmy REAS – na największych rynkach: w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi na nabywców czeka blisko 10 tys. gotowych mieszkań i przybywa ich szybciej niż rośnie sprzedaż. Przy zapowiedziach deweloperów, że w tym roku wprowadzą na rynek więcej mieszkań niż w roku ubiegłym, trudno oczekiwać, aby ceny rosły.

Działki budowlane coraz droższe

Rośnie popyt na działki. Działki budowlane o powierzchni do 5 tys. m kw. w przeciwieństwie do mieszkań drożeją. Potwierdzają to statystyki GUS dotyczące budownictwa jednorodzinnego. W marcu inwestorzy indywidualni zaczęli budowę ok. 9,9 tys. domów, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż łącznie w styczniu i w lutym. Po trzech miesiącach GUS odnotował zaś blisko 17-proc. wzrost liczby zaczętych budów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. - Widząc to, właściciele działek nie są skłonni do obniżania cen.

Przeciętna cena ofertowa w stolicy wynosiła pod koniec marca 930 zł za m kw., a więc przez rok wzrosła aż o 16 proc. Podobnie jest w innych dużych miastach. Średnia cena działek we Wrocławiu podskoczyła o 17 proc., w Poznaniu - o 18 proc., w Gdańsku - o 22 proc., a w Krakowie - aż o 30 proc.! Pamiętajmy jednak, że ten wzrost średniej cen ofertowych jest też efektem wykupienia działek z najatrakcyjniejszymi cenami. W tej sytuacji na terenach miejskich powstają głównie osiedla mieszkaniowe i apartamentowce. Amatorzy domów jednorodzinnych zmuszeni są więc szukać działek pod miastem. Najmniej wydamy na grunt pod Olsztynem. W odległości zaledwie kilku kilometrów od tego miasta można znaleźć działkę o średniej powierzchni 1478 m kw., w cenie ofertowej 98 zł za metr. Jeżeli zaś komuś marzy się dom pod Krakowem, to najbardziej atrakcyjny cenowo jest powiat wielicki (m.in. Wieliczka i Niepołomice). Średnio za m kw. ziemi w tym rejonie zapłacimy 129 zł, czyli zdecydowanie mniej niż w powiecie krakowskim, gdzie za kawałek gruntu o bardzo zbliżonej powierzchni, tj. 2250 m kw., sprzedający żądają już 211 zł za metr.Z kolei dla indywidualnych inwestorów budujących domy pod Warszawą najatrakcyjniejszy jest powiat miński (m.in. Mińsk Mazowiecki, Sulejówek, Halinów), gdzie działki kosztują średnio 209 zł za m kw.

Kupując działkę siedliskową, trzeba mieć jednak na uwadze, że jest to działka rolna, a nie budowlana. Jeśli w gminnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (na jego podstawie sporządzany jest plan zagospodarowania) taka działka nie jest przeznaczona na cele osadnicze, a w bezpośrednim sąsiedztwie nie ma zabudowy, to procedury związane z uzyskaniem zgody na budowę domu są skomplikowane i kosztowne. Żeby uzyskać warunki zabudowy na takim gruncie, musi on spełniać trzy warunki: (musi mieć powierzchnię większą niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w danej gminie - na ogół jest to 8-10 ha, (planowana lokalizacja budynku musi mieć dostęp do drogi publicznej, (inwestor dostanie zapewnienie od dostawców mediów (wody i energii elektrycznej), że istnieje możliwość ich podłączenia do domu.

Kupując grunty rolne, a potem przekształcając je w budowlane, można podnieść ich wartość nawet o kilkaset procent. Pokusa zarobku jest więc duża, ale trzeba uważać, bo łatwo jest się sparzyć na tego typu inwestycji. Chodzi o to, że tylko niewielka część ziemi rolnej da się zamienić w przyszłości na działki budowlane. To wynika ze wspomnianego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w poszczególnych gminach. Zanim więc kupimy tanią ziemię, sprawdźmy jej przeznaczenie w studium. Wystarczy, że tylko część działki jest przeznaczona na tereny osadnicze. Ta część powinna być jednak na tyle duża, aby mający powstać tam dom zmieścił się na obszarze przewidzianym pod budownictwo. Kupując grunt nieobjęty planem zagospodarowania, można zwrócić się do gminy, aby ta go sporządziła. Ze względu na fakt, że wiąże się to z określonymi kosztami dla gminy, warto we wniosku zobowiązać się do ich poniesienia. Zobowiązanie to może przyspieszyć decyzję o podjęciu stosownej uchwały. Ile kosztują grunty rolne? Wskazówką mogą być dane o cenach gruntów sprzedanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR). W pierwszym kwartale najwyższe ceny Agencja uzyskała w województwach: opolskim, śląskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, zaś najniższe - w województwach: lubelskim i lubuskim. Cena w przeliczeniu na hektar zależy też od powierzchni pola. Z danych ANR wynika, że najniższej wyceniany jest obszar od 1 do 10 ha. Z reguły w ofercie pośredników są grunty rolne o powierzchni od jednego do kilku hektarów. Jednakże zdarzają się oferty dotyczące gruntów o powierzchni od 3 do 5 tys. m kw. Na taką inwestycję może sobie pozwolić więcej osób. Tym bardziej że część banków skłonna jest sfinansować zakup gruntów rolnych, o ile w studium są przewidziane na cele osadnicze.

Raport z rynku nieruchomości - kwiecień

Sytuacja na rynku mieszkaniowym wciąż zdaje się być pogrążona w zimowym śnie. Marzec okazał się kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach utrzymały się niemal na niezmienionym poziomie. Według danych serwisu oferty.net trójka najdroższych polskich miast od miesięcy pozostaje niezmieniona. Najwięcej za m2 – średnio 9849 zł – zapłacą kupujący w Sopocie. Tu stawka wzrosła o 2,4%, tj. o 231 zł w porównaniu do lutego. Tuż za nadmorskim kurortem plasuje się Warszawa ze średnią stawką 9163 zł za m2, lecz w stolicy, w porównaniu z poprzednim miesiącem, cena obniżyła się o 40 zł. Mimo tego, że stawki na rynku wtórnym w Warszawie już od dłuższego czasu utrzymują się mniej więcej na tym samym poziomie i tak znacznie przekraczają oczekiwania i możliwości potencjalnych nabywców. Najniższe miejsce na podium zajmuje Kraków, w którym średnia cena ofertowa kształtuje się na poziomie 7587 zł/ m2. Największy spadek ceny za m2, spośród wszystkich analizowanych miast, zanotowaliśmy w Katowicach, lecz nawet tam był on nieznaczny i wyniósł 2,6%.

Wyższe zarobki, tańsze mieszkania

Wraz z otwarciem rynku pracy od 1 maja 2011 r. Niemcy spodziewają się napływu około 100 tys. pracowników z Europy Wschodniej rocznie, największą grupę w tym gronie mają stanowić Polacy. Czy emigracja Polaków wpłynie na sytuację na polskim rynku nieruchomości.

Zniesienie barier na rynku pracy u naszych zachodnich sąsiadów może spowodować odpływ znacznej liczby fachowców z branży budowlanej. Dla deweloperów groźba utraty kadry może oznaczać tylko jedno – wzrost kosztów budowy. Rodzime firmy aby zatrzymać pracowników z czasem będą musiały podnieść pensje, a to może przełożyć się również na wzrost cen nieruchomości w naszym kraju. Co ciekawe, zachodni sąsiad kusi Polaków nie tylko znacznie wyższymi zarobkami, ale także atrakcyjnymi cenami nieruchomości.

Niewątpliwie na decyzje o wyjeździe do naszych zachodnich sąsiadów wpływa fakt, że przeciętne wynagrodzenie jest tam cztery razy wyższe niż w Polsce. Za przeprowadzką przemawiają również ceny mieszkań, które w Niemczech są atrakcyjniejsze, niż w największych miastach Polski. Obrazuje to zjawisko porównanie cen apartamentów w stolicach Polski i Niemiec: niższe są w Berlinie, niż w Warszawie. Argumentem na rzecz pozostania w naszym kraju są niższe obciążenia podatkowe naliczane od osiąganych dochodów. Ich bezwzględna wysokość sprawia jednak, że dla wielu obywateli Polski korzystna może okazać się przeprowadzka nie tylko w głąb Niemiec, ale również tuż za zachodnią granicę.

Z jednej strony oznacza to i tak sporą jak na polskie warunki podwyżkę, a po drugie zmiana otoczenia może wiązać się z relatywnie niską ceną, jaką trzeba tam zapłacić za dom czy mieszkanie. Warto dodać, że we wschodnich landach, szczególnie w mniejszych miejscowościach, można znaleźć wiele pustych mieszkań oferowanych po relatywnie niskich cenach. Związane jest to z postępującą migracją młodych ludzi, którzy wolą osiedlać się w zachodnich rejonach kraju. Przeniesienie się niedaleko od granicy wiąże się dla Polaków z niewielką odległością do rodzinnych stron, co jest dodatkową zaleta takiego rozwiązania.

Biorąc pod uwagę wymienione okoliczności można spodziewać się zmniejszenia popytu na rynku nieruchomości mieszkaniowych, szczególnie w polskich miejscowościach przygranicznych. Ponadto zapowiadana kolejna fala emigracji zarobkowej może odbić się również na największych polskich miastach. Odpływ młodych, wykwalifikowanych oraz dobrze zarabiających osób może przełożyć się na spadek zainteresowania kupnem mieszkania czy domu choćby we Wrocławiu, czy Szczecinie.

Wynajem nie gwarantuje wysokich zysków

W obliczu malejących stawek w dalszym ciągu potencjalnie lepszą inwestycją okazują się obligacje, a nawet lokaty bankowe. W porównaniu z poprzednim miesiącem średnia rentowność netto najmu mieszkań wyniosła 4,04 proc., po spadku o 0,08 proc. Wskaźnik bazuje na ofertach wynajmu mieszkań i może być przydatny tym osobom, które zastanawiają się jak ulokować posiadany kapitał lub co zrobić z np. odziedziczonym po babci mieszkaniem.

Średnia rentowność najmu w oparciu o dane z siedmiu miast: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

W marcu najwyższą rentowność netto zanotowaliśmy w Łodzi i Warszawie (po ok. 4,25 proc.), zaś najniższą w Krakowie (3,68 proc.) i Gdyni (3,92 proc.). W przypadku czterech miast nasz wskaźnik w ubiegłym miesięcy spadł w zakresie 0,1-0,3 pkt proc. W pozostałych trzech przypadkach zanotowaliśmy nieznaczne wzrosty (po ok. 0,05 proc.).

Spadek rentowności to efekt malejących stawek najmu, które spadły w pięciu spośród siedmiu monitorowanych przez nas ośrodków. Najbardziej w Łodzi, gdzie mediana cen ofertowych wynajmu metra kwadratowego powierzchni mieszkania stopniała o 6 proc. Na następnym miejscu uplasował się Gdańsk, gdzie stawka ta obniżyła się o 3,3 proc. Wzrost odnotowaliśmy jedynie w Poznaniu (o= 1,61 proc.) i Gdyni (o 1,3 proc.). Łączna suma ofert wynajmu niemal nie zmieniła się wobec wcześniejszego miesiąca, a różnica sięgnęła ledwie kilkunastu ofert. Spadła średnia rentowność najmu z odsetkami możliwymi do uzyskania z alternatywnych inwestycji, do których tradycyjnie zaliczamy roczny depozyt bankowy oraz dziesięcioletnie oszczędnościowe obligacje skarbowe (nazwa skrócona EDO). W marcu, w porównaniu z poprzednim miesiącem, spadła opłacalność wszystkich trzech wariantów. Najbardziej w przypadku obligacji, które począwszy od drugiego roku życia, przy założeniu niezmienności inflacji, od której zależy ich ostateczne oprocentowanie, mogłyby przynieść na czysto 5,35 proc. (przed miesiącem było to ponad 5,5 proc.). Niemniej w dalszym ciągu znacznie przewyższa potencjalne zyski możliwe do osiągnięcia z wynajmu mieszkania czy na rocznej lokacie (średnia ofert 36 banków na początku kwietnia wynosiła 3,93 proc. netto).

Raport z rynku nieruchomości - luty

W lutym ceny ofertowe mieszkań w 11 z 18 analizowanych przez Oferty.net miast były niższe niż przed rokiem. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najbardziej spadły stawki w Sopocie (5,8%), Szczecinie (4,5%) i Gorzowie Wielkopolskim (4%). W Katowicach, Łodzi i Warszawie mimo wyraźnej przewagi podaży nad popytem ceny ofertowe pozostały praktycznie bez zmian. W tym czasie wzrosły średnie stawki w Krakowie (2,5%), Opolu (4,4%) i Kielcach (9,6%). Jednak w przypadku dwóch ostatnich miast obraz rzeczywistej skali zmian cen zaburza niewielka podaż ofert i przeważający udział w nich lokali w nowym budownictwie.

Wpływ powierzchni mieszkania na jego cenę

Przyglądając się cenom ofertowym mieszkań w największych miastach łatwo zauważyć, że w każdym z nich inaczej wygląda zróżnicowanie stawek wynikające z metrażu. W Gdańsku najniższą cenę m2 (6085 PLN) mają mieszkania o powierzchni w przedziale 61-90 m2. Nieznacznie droższy jest metr mieszkania dużego – mierzącego ponad 90 m2 (6144 PLN). Ceny mieszkań z mniejszych przedziałów powierzchniowych są wyższe o ok. 12%.
W Krakowie najtańsze są mieszkania z dwóch środkowych przedziałów powierzchniowych – 31-60 i 61-90 m2. Stawki za m2 wynoszą odpowiednio 7370 i 7443 PLN. O ok. 13% droższe są mieszkania najmniejsze – mierzące do 30 m2 (8346 PLN). Po najwyższych stawkach oferowane są pod Wawelem mieszkania i apartamenty o pow. przekraczającej 90 m2. Ich średnia cena kształtuje się na poziomie 8840 PLN. W przeciwieństwie do Krakowa w Poznaniu cena m2 w mieszkaniach o największych powierzchniach jest najniższa – wynosi 5381 PLN. Droższe od nich są mieszkania o pow. 61-90 m2 (5647 PLN) oraz kawalerki do 30 m2 (5866 PLN). Najdroższymi ofertami są zaś mieszkania o pow. 31-60 m2; średnia cena za m2 wynosi w nich 6002 PLN.
Podobnie jak na rynku krakowskim wygląda rozkład cen w Warszawie. Najwyższe stawki są domeną dużych mieszkań i apartamentów (pow. 90 m2). Wynoszą średnio 10630 PLN za m2. O 10% taniej wyceniany jest m2 mieszkań najmniejszych – o pow. do 30 m2 (9567 PLN). O 15% tańszy jest m2 mieszkań o pow. 61-90 m2 (9030 PLN) a najtańszy – m2 mieszkań o pow. 31-60 m2 – 8825 PLN. I – co potwierdzają przedstawiciele warszawskich biur nieruchomości – mieszkania z tego przedziału powierzchniowego stanowią przedmiot większości zawieranych transakcji.
Ceny mieszkań na rynku wrocławskim kształtują się w podobny sposób jak w Gdańsku. W stolicy Dolnego Śląska widać wyraźny podział stawek wyznaczany powierzchnią 60 m2; mieszkania mniejsze – do 30 m2 i 31-60 m2 mają zbliżone ceny – odpowiednio 7847 i 7882 PLN za m2. Mieszkania większe – 61-90 m2 i pow. 90 m2 są o ok.14% tańsze (odpowiednio 6866 i 6701 PLN).

Raport z rynku nieruchomości - styczeń

Ceny mieszkań na rynku wtórnym niezmiennie są przedmiotem zainteresowania setek tysięcy Polaków – właścicieli, myślących o sprzedaży i tych, którzy planują zakup. W pamięci wszystkich pozostają nie tak dawne, dynamiczne wzrosty cen, których tempo przyprawiało o zawrót głowy. Jednak czas płynie nieubłaganie i to, co wydaje się nam, że działo się jeszcze wczoraj, w rzeczywistości miało miejsce już ładnych kilka lat temu. Przyglądając się historycznym zestawieniom przygotowywanym przez serwis Oferty.net można dostrzec, że w pięciu największych polskich miastach nastąpił wyraźny spadek średnich cen ofertowych sięgający 10%. Na rynku warszawskim ceny ofertowe w grudniu 2010 były niższe w porównaniu z grudniem 2007 r. o 5,2%. Choć nie jest to liczba imponująca, to przypomnijmy, że tylko w ciągu dwóch lat – od stycznia 2006 do grudnia 2007 – ceny w Warszawie poszybowały w górę o blisko 70% (z 5629 PLN do 8560 PLN w grudniu)! W Krakowie obecna średnia stawka ofertowa wynosząca 7600 PLN/m2 jest o 5,6% niższa do tej sprzed 3 lat. W Poznaniu podobnie – nominalny spadek cen wyniósł ok. 5,6%. O ponad 10% niższe od tych sprzed 3 lat są aktualne stawki za m2 we Wrocławiu i w Gdańsku. Jeżeli do podanych spadków cen doliczymy utratę wartości wynikającą z inflacji (ta w tym czasie wyniosła ok. 11%), to obecne średnie stawki ofertowe są realnie niższe od tych sprzed 3 lat o 15-20%.

Zmierzch Rodziny na Swoim

Wreszcie doczekaliśmy się decyzji w sprawie zmian w Rodzinie na Swoim. Rząd nie tylko przyjął ograniczenia zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury, ale jeszcze je zacieśnił, rezygnując przy tym z rozszerzenia grupy beneficjentów o singli i związki partnerskie. Zmiany są bardzo poważne i znacznie utrudnią dostęp do preferencyjnych kredytów, z których w 2010 r. skorzystało ponad 43 tys. klientów. Przede wszystkim projekt zakłada obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do RnS o 21,4 proc. co praktycznie wyłączy dostęp do dopłat w wielu lokalizacjach. Ponadto program zostanie ograniczony do rynku pierwotnego, czyli preferencyjnego kredytu nie uzyskamy kupując nieruchomość z drugiej ręki. Dla potencjalnych chętnych ma to ogromne znaczenie, gdyż sześć na dziesięć mieszkań kupowanych w RnS pochodzi właśnie z rynku wtórnego. Kolejnym ograniczeniem jest wprowadzenie maksymalnego wieku kredytobiorcy (35 lat), a mimo wcześniejszych zapowiedzi, programu nie rozszerzono o singli i związki partnerskie. Na razie nie wiadomo jeszcze, kiedy nowelizacja wejdzie w życie, ale oczekujemy, że w najbliższych miesiącach RnS będzie cieszył się największą popularnością. Tymczasem w ofertach banków noworoczna ofensywa trwała w styczniu w pełni. Cenniki uatrakcyjniło co najmniej dziesięć banków, dzięki czemu średnia marża kredytu złotowego z 10-proc. wkładem własnym spadła poniżej 1,6 pkt proc, a w euro do ok. 2,5 pkt proc. Klienci mają większy wybór, ale nie dotyczy on wszystkich chętnych. Wiele instytucji premiuje osoby dobrze zarabiające. Co ważne, na uatrakcyjnienie oferty decydują się nie tylko małe banki, ale i te ze ścisłej czołówki jeśli chodzi o liczbę udzielanych kredytów. Zmiany wprowadziły m.in.: BZ WBK, mBank, MultiBank, Nordea, Pekao i Raiffeisen. Kredyty spłacane – ulga dla frankowców i wzrost WIBOR-u Szczyt wzrostu notowań franka windującego raty kredytów hipotecznych mamy już na szczęście za sobą. Od 30 grudnia do 20 stycznia notowania franka spadły o 17 groszy (ponad 5 proc.), dzięki czemu średnia rata kredytu w tej walucie mogła spaść nawet o 40 zł na każde 100 tys. złotych posiadanego kredytu (spadek zależny jest od parametrów danego kredytu). Spadki notowań euro były nieco mniejsze, bo wyniosły ok. 4 proc., co przekłada się na ratę niższą o kilkanaście do 20 zł na każde 100 tys. zł kredytu. Zmiany stawek LIBOR CHF oraz EURIBOR były niewielkie i nie mają one wpływu na wysokość oprocentowania kredytów. Oczekiwana podwyżka stóp procentowych była dyskontowana przez rynek już od dłuższego czasu, a ogłoszenie jej 19 stycznia sprawiło, że dzień później 3-mies. WIBOR zyskał aż 10 pkt bazowych i wzrósł do 4,08, najwyższego poziomu od początku kwietnia 2010 r. Wzrost od dołka z jesieni 2010 r. wynosi 26 pkt bazowych, wygląda więc na to, że rynek wziął na poważnie słowa prezesa Narodowego Banku Polskiego Marka Belki, który zapowiedział, że styczniowa podwyżka nie była jedyną w tym roku. Od publikacji poprzedniego wspólnego raportu Open Finance i Oferty.net WIBOR 3M wzrósł o 15 pkt bazowych, co przekłada się na wzrost raty o 6-7 zł na każde 100 tys. kredytu.

Spokojny koniec roku

Końcówka roku tradycyjnie była dla rynku mieszkaniowego okresem znikomego popytu i znacznie ograniczonej podaży. W tym czasie ceny ofertowe, podobnie jak w poprzednich miesiącach, zanotowały niewielkie wahnięcia, mieszczące się w przedziale plus-minus 2%. Wyjątek stanowiły dwa miasta – Białystok, w którym średnia stawka za m2 mieszkania wzrosła o 2,8% oraz Rzeszów, w którym grudniowa średnia była o 4% niższa od listopadowej. Dzielnicowe dysproporcje cenowe Jak powszechnie wiadomo o wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim lokalizacja, w której się znajduje. Różnice w cenach można zaobserwować nie tylko pomiędzy ofertami pochodzącymi z różnych miast, ale także z różnych dzielnic, ulic, poszczególnych budynków czy nawet pięter. Mieszkanie na wyższym piętrze może być nawet o kilkadziesiąt procent droższe od takiego samego na parterze. Przyjrzeliśmy się różnicom średnich cen jakie występują między poszczególnymi dzielnicami w czterech wybranych miastach Polski – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Najmniejsze dysproporcje w cenach można dostrzec w Łodzi; średnie stawki w najdroższym Śródmieściu są tylko o 8% wyższe od tych w najtańszej dzielnicy – Górnej. Znacznie większe rozpiętości w cenach występują we Wrocławiu. Mieszkania na Starym Mieście są tam o 30% droższe aniżeli podobne, oferowane na Psim Polu. W Warszawie najtańszą dzielnicą jest oddalona od centrum Wesoła. Średnia cena ofertowa mieszkań wystawianych tam do sprzedaży wynosiła w grudniu 7057 PLN/m2. Za m2 mieszkania w Ursusie – dzielnicy położonej na przeciwległym krańcu Warszawy – trzeba zapłacić o 10% więcej a decydując się na zakup lokum w Śródmieściu wydatek byłby wyższy o 65%. Jednak z analizy Oferty.net wynika, że największy rozdźwięk cen w poszczególnych dzielnicach występuje w Krakowie. W grodzie Kraka mieszkania położone w obrębie Starego Miasta są droższe od tych zlokalizowanych na Wzgórzach Krzesławickich aż o 82%. źródło: źródła: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"

Raport z rynku nieruchomości - grudzień

Końcówka roku na rynku mieszkaniowym niczym nie zaskoczyła. Stawki wywoławcze na rynku wtórnym w listopadzie nie różniły się zbytnio od tych jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich miesięcy. Minimalne miesięczne wahania – to w górę, to w dół – od dłuższego czasu są już normą.

Listopad można uznać za schyłkowy miesiąc na rynku mieszkaniowym. Grudzień, jak co roku, jest już okresem finalizacji wcześniej zainicjowanych transakcji; poszukiwanie ofert ustępuje poszukiwaniu prezentów i przygotowaniom do świąt. Można powiedzieć, że rynek nieruchomościowy zapada w zimowy sen. Gwałtownego przebudzenia możemy się spodziewać już w drugiej połowie stycznia.

Zapowiadane od wielu miesięcy zmiany w programie Rodzina na Swoim nie wejdą w życie przed końcem roku - projekt nowelizacji ustawy utknął w Komisji Prawniczej i nie zdążył go przegłosować sejm. Teoretycznie zmiany mogą wejść teraz w życie w lutym, ale w rzeczywistości oczekujemy ich raczej na początku kwietnia - gdy rozpocznie się nowy kwartał. Przypomnijmy, że chodzi o ograniczenie dostępu do dopłat do kredytów. Przede wszystkim projekt zakłada obniżenie limitów cen nieruchomości dopuszczonych do RnS o 14,3 proc. co znacznie ograniczy dostęp do kredytów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Ponadto program zostanie ograniczony do rynku pierwotnego, czyli preferencyjnego kredytu nie uzyskamy kupując nieruchomość z drugiej ręki. Dla potencjalnych kredytobiorców ma to ogromne znaczenie, gdyż sześć na dziesięć mieszkań kupowanych w RnS pochodzi właśnie z rynku wtórnego. Wprowadzono też maksymalny wiek kredytobiorcy: dopłaty mogą być stosowane, jeżeli złoży on wniosek kredytowy najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym kończy 35 lat, co spowoduje wykluczenie co czwartego chętnego na dopłaty. Jedyną dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania jest rozszerzenie grupy beneficjentów RnS o osoby samotne oraz żyjące w związkach partnerskich. Dotyczy to tylko mieszkań (bez domów) o powierzchni do 50 m2 (dla rodzin jest to 75 m2), przy czym przy kalkulacji wysokości dopłat uwzględnione będzie maksymalnie 30 m2 (dla rodzin 50 m2). Nowi beneficjenci programu będą mogli z niego skorzystać tylko przy spełnieniu dodatkowego warunku: kupowane mieszkanie musi być ich pierwszym. Tymczasem obecnie wystarczy, by w chwili podpisywania umowy nie być właścicielem nieruchomości.

W ofertach banków w grudniu nie działo się wiele, kolejną promocję wprowadził Bank DnB Nord, pozostali gracze raczej nie przejawiali aktywności. DnB Nord oferuje kredyt hipoteczny w euro (na kwotę co najmniej 150 tys. zł) bez prowizji oraz z marżą 0 proc. w pierwszym roku i 1,4 proc. od drugiego roku pod warunkiem wykupienia pakietu usług finansowych z ubezpieczeniami. W złotym marżę 1,4 pkt proc. dostaniemy pod warunkiem zadłużania się na co najmniej 400 tys. złotych.

Frank wciąż drożeje

Grudzień, podobnie jak listopad, był złym miesiącem dla osób posiadających kredyty hipoteczne we franku szwajcarskim. W ciągu miesiąca kurs tej waluty wobec złotego wzrósł o ponad 15 groszy (o ponad 5 proc.) i kosztuje już ponad 3,17 zł. W międzyczasie stawka LIBOR CHF praktycznie nie zmieniła się i wskutek tego w ciągu zaledwie miesiąca rata kredytu we franku wzrosła o 5 proc. czyli o 18-26 zł (zależnie od marży) na każde 100 tys. złotych posiadanego kredytu.

Lepiej wiodło się zadłużonym w euro. W stosunku do notowań sprzed miesiąca euro staniało o prawie 4,5 gr (1,1 proc.) i w końcówce miesiąca średni kurs NBP znalazł się poniżej psychologicznej bariery 4 złotych. Ponieważ trzymiesięczna stawka EURIBOR w tym czasie praktycznie nie drgnęła, to o zmianie wysokości raty decyduje tylko kurs EUR/PLN. W zależności od parametrów danego kredytu wzrost kursu waluty spowodował spadek raty kredytu o 4-6 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.

W związku z oczekiwanym wzrostem stóp procentowych w Polsce, powoli zaczęła rosnąć stawka WIBOR decydująca o oprocentowaniu kredytów złotowych. W ostatnim miesiącu najpopularniejszy w bankach WIBOR 3M wzrósł z 3,85 do 3,93. Tak nieznaczne wahania są zbyt małe, by wpłynąć na stawki, wg których banki wyliczają oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli już do zmiany dochodzi, to w przełożeniu na obciążenie budżetu domowego nie wynosi ona więcej niż 5 zł na każde 100 tys. kredytu.

Rynek kawalerek

Małe, jednopokojowe mieszkania ze względu na najniższe ceny całkowite są najbardziej przystępnym dla klientów segmentem ofert. I choć metr kwadratowy tego typu lokali niejednokrotnie jest nawet dwa razy droższy od metra kwadratowego mieszkania 3 czy 4-pokojowego to i tak jest to najprostsza droga do własnego M – w przypadku kawalerki najłatwiej jest zebrać środki na minimalny wkład własny, stanowiący warunek uzyskania kredytu w banku.

Oferty sprzedaży kawalerek mają nadal niewielki udział w ogólnej podaży ofert. We Wrocławiu, Katowicach i Gdyni zaledwie co dziesiąte mieszkanie to lokal 1-pokojowy. W Warszawie kawalerki stanowią 13,6% wszystkich ofert, a w Łodzi 16,7%. Ograniczona podaż przy stosunkowo dużym popycie (w porównaniu z lokalami większymi) sprawiają, że właściciele tego rodzaju mieszkań nie są skłonni do negocjowania stawek. W efekcie tego ceny transakcyjne zwykle niewiele odbiegają od ofertowych. Jednak w 2011 roku ta sytuacja może się zacząć zmieniać za sprawą ofert z rynku pierwotnego. Zgodnie z zapowiedziami deweloperów małe – 1 i 2-pokojowe mieszkania będą stanowić znaczną część ofert w nowych, rozpoczynanych właśnie inwestycjach. źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"

Raport z rynku nieruchomości - listopad

"Gwarancja stałej ceny” – hasło znane dotąd z reklam biur podróży zdaje się coraz bardziej pasować do opisywania rzeczywistości na rynku nieruchomości. W przeciwieństwie do zmieniających się cen produktów przemysłowych czy spożywczych, na które wpływ mają światowe ceny ropy, kursy walut, urodzaj plonów, sezonowość, itd. ceny ofertowe mieszkań wykazują się wyjątkową stabilnością - w porównaniu miesiąc do miesiąca wahania stawek są minimalne. Na uwagę – szczególnie osób planujących zakup własnego M - zasługuje spadek cen, jaki zanotowało 9 z 18 analizowanych przez Oferty.net miast. Od początku roku średnie stawki ofertowe poszły w dół od 0,9% w Bydgoszczy, 3% w Łodzi i Olsztynie, do 5,8% w Gorzowie Wlkp. W tym samym czasie wzrost cen, którego wartość była wyższa od inflacji (wynoszącej ok 2,5%), zanotowało Opole (3,2%), Rzeszów (4,5%) oraz Kielce (9,2%).

Trójmiejski wtórny rynek mieszkaniowy

Klienci zainteresowani zakupem mieszkania w Trójmieście mogą swobodnie przebierać w ofertach. Wśród ofert czekających na klientów w Gdańsku najwięcej jest mieszkań 2-pokojowych; stanowią one aż 45% całkowitej podaży, a średnia cena ofertowa takiego lokum wynosi 304 000 PLN. Co trzecie mieszkanie liczy trzy pokoje, a tylko nieco ponad 7% to kawalerki. Średnia cena kawalerek to 220 000 PLN. Podobne są ceny mieszkań w Gdyni. Za kawalerkę, którą jest co dziesiąta gdyńska oferta, trzeba zapłacić średnio 206 000 PLN. Mieszkanie 2-pokojowe to wydatek większy o średnio 83 000 PLN (289 000 PLN), a za trzy pokoje sprzedający oczekują już kwoty dwa razy większej, tj. średnio 415 000 PLN. Najmniejszym, najbardziej prestiżowym i najdroższym z trójmiejskich ośrodków jest Sopot, w którym średnia cena ofertowa jest o 60% wyższa niż w sąsiednim Gdańsku czy Gdyni. Zakup kawalerki w tym najbardziej znanym nadbałtyckim kurorcie to wydatek średnio 266 000 PLN. Za mieszkanie 2-pokojowe trzeba zapłacić blisko pół miliona złotych a 4-pokojowe dwukrotnie więcej 986 000 PLN. Średnia cena mieszkania 3-pokojowego wynosi 763 000 PLN, tj. blisko dwa razy tyle ile kosztuje podobnej wielkości mieszkanie w pobliskim Gdańsku.

Stabilizacja na rynku najmu mieszkań

Obserwowane każdego roku, sezonowe apogeum popytu i podaży na rynku wynajmu mieszkań jest już za nami. Z każdym tygodniem zmniejsza się liczba klientów zainteresowanych wynajęciem lokum; jednocześnie coraz mniej właścicieli poszukuje nowych najemców. Podaż ofert wynajmu mieszkań w Polsce była o 20% mniejsza niż w sierpniu i o 35% mniejsza niż we wrześniu. Tendencja spadkowa wyhamowuje i w najbliższych miesiącach najprawdopodobniej będzie się utrzymywać na wyrównanym poziomie. Miesiącem, w którym najwięcej osób poszukiwało mieszkań do wynajęcia był sierpień. We wrześniu - miesiącu o największej podaży nowych ofert - popyt był o 33% mniejszy. W październiku klientów zainteresowanych najmem było już o ponad 40% mniej niż w sierpniu. Obserwowana obecnie równowaga między podażą i popytem skutkuje stabilizacją stawek najmu. źródła: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"

Tańsze mieszkania

W ostatnim czasie średnie ceny ofertowe rosły z miesiąca na miesiąc. W lipcu średnio o 0,3% we wszystkich 15 analizowanych miastach, w sierpniu o 0,4%, a we wrześniu nawet o 0,9%. Październik nie przyniósł kontynuacji tego trendu. W 11 na 15 miast w październiku średnie ceny ofertowe są niższe niż we wrześniu. Największy spadek, rzędu 3,1% w ciągu miesiąca nastąpił w Katowicach; o ponad 2% spadły ceny w Olsztynie i Toruniu. Październikowe obniżki w największych polskich aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Sopot) mają mniejszą skalę niż w pozostałych analizowanych miastach wojewódzkich. W Poznaniu i Wrocławiu ceny ofertowe nie spadły, w Krakowie, Warszawie i Gdańsku obniżki są mniejsze niż 1%. W większości analizowanych lokalizacji średnie ceny ofertowe są wyższe niż w październiku 2009. Wyjątkami są Olsztyn, gdzie cena metra kwadratowego jest niższa o 3,1% niż przed rokiem; Opole z ceną niższą o 2,2% oraz Szczecin, gdzie sprzedający obniżyli swoje oczekiwania w porównaniu z październikiem 2009 o niemal 100 złotych (2%).

Czy i jak sprzedający dostosowują się do obecnych realiów rynku nieruchomości?

W porównaniu z analogicznym okresem 2009 roku, obecnie już na etapie oferty, ceny obniżane są zdecydowanie częściej i w większym stopniu. W 2009 ceny były obniżane w co dwudziestym ogłoszeniu (5%). Analiza ostatnich 3 miesięcy (sierpień, wrzesień, październik) wskazuje, że aż 14% sprzedających zmniejszyło cenę pierwotną Skala upustów cenowych jest również zdecydowanie większa. Obecnie ceny ofertowe, jeszcze w procesie promowania nieruchomości w Internecie, są obniżane średnio o 5,6% (średnia dla 12 miast), podczas gdy 12 miesięcy temu średnia skala upustów wynosiła 4,9%. W ciągu ostatnich 3 miesięcy ceny pierwotne zostały obniżone o ponad 10% w 16% modyfikowanych ofert, podczas gdy rok temu w takim stopniu obniżono ceny tylko 10% ogłoszeń. W przypadku 32% ofert cena zmniejszyła się o 5 do 10%, a w 52% ogłoszeń poniżej 5%. Zestawienie średnich, minimalnych i maksymalnych upustów wskazuje, iż w największym stopniu swoje oczekiwania muszą weryfikować osoby sprzedające nieruchomości w największych miastach: Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Maksymalne odnotowywane modyfikacje cen przekraczają 1/3 ceny początkowej. Zazwyczaj jest to efekt tego, iż sprzedający mieszkania w tych miastach, przy ustalaniu ceny, nie biorą pod uwagę wszystkich czynników wpływających na wartość nieruchomości, czyli lokalizacji w skali mikro (dzielnicy, osiedla, otoczenia), stanu technicznego budynku, mieszkania, udogodnień bądź utrudnień występujących w danej okolicy. Zdecydowanie mniejsze obniżki odnotowujemy w Lublinie, Białymstoku czy Olsztynie. W miastach tych zarówno oczekiwania sprzedających, jak i ceny są zbliżone do możliwości kupujących. W 78% przeanalizowanych przypadków cena ofertowa została obniżona tylko raz. Czasami okazuje się to jednak niewystarczające aby wzbudzić zainteresowanie kupujących. W 16% przypadku oferent obniżał cenę dwukrotnie, w 4% trzykrotnie. Są jednak oferty, gdzie ostateczny upust cenowy rzędu 30% nastąpił wskutek pięcio- sześciokrotnej modyfikacji ceny.

Raport z rynku nieruchomości - październik

Wrzesień był kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży na rynku wtórnym utrzymały się na niemal niezmienionych poziomach. Obserwowane na przemian wzrosty lub spadki średnich stawek ofertowych mieszczące się w przedziale +/-3% czynią ceny stosunkowo stabilnymi. Taka przewidywalność jest korzystna dla klientów - mogą lepiej zaplanować zakup, mają więcej czasu na znalezienie optymalnej oferty i zgromadzenie środków na wkład własny. Sprzedający zaś muszą się liczyć z wydłużeniem czasu oczekiwania na kupca; jeżeli chcą ten czas skrócić muszą szybciej zdecydować się na obniżenie ceny ofertowej.

Warszawa – o ile jest droższa?

Powszechnie wiadomo, że ceny mieszkań w Warszawie są najwyższe w Polsce. Pomijając stawki za apartamenty w Sopocie, Juracie czy Zakopanem średnia ofertowa w stolicy wynosząca 9146 PLN za m2 jest nawet kilkakrotnie wyższa od średnich w innych miastach Polski. Wspomniane dysproporcje nie dziwią ale ich skala dla wielu osób, zwłaszcza mniej zorientowanych w cenach mieszkań, może być zaskakująca. Szczególnie dla posiadaczy mieszkań, którzy myślą o przeprowadzce na stałe do większego miasta. Ogromne różnice w cenach lokali sprawiają bowiem, że kwota uzyskana ze sprzedaży nawet średniej wielkości mieszkania w małym mieście może nie wystarczyć na zakup kawalerki w innym. Serwis Oferty.net przeprowadził kalkulację pokazującą jakiej wielkości mieszkanie można kupić za kwotę uzyskaną ze zbycia 50 metrowego mieszkania w wybranych 22 miastach w Polsce, z których średnie ceny ofertowe zwykle nie są podawane w publikowanych raportach. I tak za równowartość 50 metrowego mieszkania w Bytomiu w Warszawie można kupić lokal o powierzchni niespełna 14 m2. Jednak kwota jaką uzyska zbywca – ok. 125 500 PLN – w rzeczywistości nie wystarczy w stolicy nawet na zakup kawalerki. Ich ceny zaczynają się praktycznie od 200 000 PLN. W podobnie niekorzystnej sytuacji znaleźliby się zbywcy w/w mieszkań w szeregu innych miast, w których stawki za m2 są trzykrotnie niższe niż w Warszawie – Wałbrzychu, Kaliszu, Radomiu czy Zielonej Górze. Wszyscy mogliby wymienić posiadane średniej wielkości mieszkania na małe, mierzące poniżej 18 m2 klitki w Warszawie. Potencjalną szansę na zakup własnego, bardzo małego lokum w Warszawie, mieliby zbywcy 50 metrowego mieszkania w Koszalinie, Toruniu czy Świnoujściu. Na koniec zaś spójrzmy w drugą stronę: właściciel jednego, 50 metrowego mieszkania w Warszawie za cenę, którą uzyskałby z jego sprzedaży mógłby stać się posiadaczem trzech podobnej wielkości mieszkań w innych miastach, np. w Grudziądzu, Zamościu i Jeleniej Górze.

Raport z rynku nieruchomości - wrzesień

U progu jesieni – okresu, w którym zwykle następuje ożywienie na rynku nieruchomości – ceny wystawianych do sprzedaży mieszkań pozostają niemalże niezmienne. Miesięczne różnice stawek w większości miast analizowanych przez serwis Oferty.net wyniosły zaledwie kilkadziesiąt złotych na metrze kwadratowym. Wyjątek stanowiła Gdynia, w której średnia cena ofertowa spadła w stosunku do poprzedniego miesiąca o 3,1%, tj. ponad 200 PLN.

O blisko 200 PLN, tj. 1,9% staniały także mieszkania w sąsiednim Sopocie. W tym czasie w Gdańsku średnia cena metra kwadratowego spadła o zaledwie 19 PLN, tj. 0,3%.

Spośród miast, w których w minionym miesiącu stawki poszły w górę na czele uplasowały się Kielce ze wzrostem średniej ceny o 2,4%, tj. o 112 PLN na m2. O przeszło 100 PLN, tj. 2,2% wzrosła też średnia cena ofertowa w Olsztynie.

Stabilny, utrzymujący się od wielu miesięcy poziom cen mieszkań wciąż jest daleki od oczekiwań i możliwości potencjalnych klientów. Ograniczone możliwości finansowe sprawiają, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o mniejszych powierzchniach, w średnim standardzie. Takie oferty najszybciej znajdują nabywców.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku mieszkań o wyższym standardzie, większych i co za tym idzie droższych. Ich właściciele mają poważny problem z uzyskaniem oczekiwanej ceny. Ilość transakcji, których przedmiotem są mieszkania lub apartamenty w cenach za m2 przekraczających średnią ofertową dla danego miasta jest kilkakrotnie niższa niż w przypadku lokali w cenach poniżej średniej. Oznacza to, że ceny wielu wystawianych do sprzedaży ofert są znacznie przeszacowane – zupełnie nieadekwatne do obecnych realiów rynkowych.

Drogie domy pod Warszawą

Mieszkanie w Warszawie czy dom pod Warszawą – co kupić? Takie dylematy jeszcze kilka lat temu towarzyszyły wielu osobom, które planowały zakup nieruchomości mieszkaniowej w stolicy. Z prostej kalkulacji wynikało bowiem, że za równowartość nowego M4 w Wilanowie czy na Żoliborzu można było kupić dom oddalony o 20-30 km od Pałacu Kultury. Cisza, czyste powietrze, własna działka z ogrodem, dużo przestrzeni dla dzieci a wszystko to przy braku różnicy w cenie – to były argumenty, które często przeważały szalę na rzecz wyprowadzki pod miasto. Ale do czasu. Wraz z rosnącym popytem ceny domów zarówno w Warszawie jak i w jej okolicach szybko poszły w górę osiągając pułap często ocierający się o granice absurdu.

Wraz z nadejściem kryzysu i widocznego spadku liczby transakcji na rynku nieruchomościowym ceny mieszkań uległy zauważalnej korekcie; staniały mieszkania nowe i używane, zarówno te w centrum jak i na peryferiach miasta.

Tymczasem ceny domów pozostają niewzruszone. Ich właściciele jakby nie dostrzegając zmian jakie zaszły na rynku, wciąż liczą, że osiągną za nie bajońskie sumy. Jak wynika z analizy ofert sprzedaży domów zamieszczonych w serwisie Oferty.net średnia cena ofertowa domu pod Warszawą wynosi przeszło milion złotych. Niższe ceny obowiązują w lokalizacjach na prawym brzegu Wisły – w powiatach legionowskim, nowodworskim, wołomińskim i mińskim domy oferowane są średnio po ok. 800 000 PLN. W powiatach lewobrzeżnych stawka wywoławcza jest o ponad 35% wyższa - przekracza 1100 000 PLN. Najdroższy jest w powiat piaseczyński, w którym średnia cena domu oferowanego do sprzedaży w sierpniu wynosiła ponad 1600 000 PLN.

Zważywszy na to, że już teraz w Warszawie, w dobrej lokalizacji można kupić duże, nowoczesne mieszkanie za cenę poniżej miliona złotych, podwarszawski rynek sprzedaży domów czekają nieuniknione spadki cen. Niezależnie od zalet mieszkania pod miastem (i przymykając oko na wady) przy obecnych stawkach odpowiedź na pytanie „Mieszkanie w Warszawie czy dom pod Warszawą?” wydaje się być jednoznaczna.

Katowicki rynek mieszkaniowy

Katowice ze średnią ceną ofertową wynoszącą w sierpniu 4 088 PLN/m2 są miastem, w którym ceny mieszkań są jednymi z najtańszych w Polsce. Spośród ośrodków analizowanych przez Oferty.net niższe ceny obowiązują jedynie w Gorzowie Wielkopolskim. Drożej zaś jest w mającej mniejszą liczbę mieszkańców Gdyni, w Białymstoku, Kielcach, Rzeszowie czy nawet w prawie o połowę mniejszym Olsztynie.

W stolicy aglomeracji śląskiej największy wybór mieszkań znajdą klienci poszukujący mieszkań 2 i 3- pokojowych. Oferty z każdej z tych grup stanowiły w ub. miesiącu po 40% podaży. Mieszkania 4-pokojowe i większe stanowiły 9,4% wszystkich ofert.

Tylko co dziesiąte katowickie mieszkanie wystawione do sprzedaży w sierpniu było kawalerką. Średnia cena za jaką było oferowane to 124 000 PLN – o połowę mniej niż w oddalonym o 80 km Krakowie (245 600 PLN).
źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance"

Więcej tanich mieszkań. We Wrocławiu ceny spadły o 9 procent

Deweloperzy budują coraz więcej i coraz taniej - wynika z najnowszego raportu redNet Consulting i Gold Finance

We Wrocławiu średnia cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie spadła w sierpniu o ponad 9 proc., a w Gdańsku - o prawie 3 proc. W innych aglomeracjach (poza Krakowem) spadki były jednak raczej symboliczne, np. w Warszawie o niespełna 1 proc.

- To efekt sporej liczby inwestycji wprowadzonych do sprzedaży, ze znacznie niższą ceną od dotychczas dostępnej oferty - wyjaśnia Marcin Gołębiowski z redNet Consulting.

Przypomnijmy, że - według GUS - w ciągu siedmiu miesięcy tego roku deweloperzy zaczęli budowę ok. 36,9 tys. mieszkań. To wynik o przeszło 77 proc. lepszy niż przed rokiem. Gołębiowski opowiada, że np. we Wrocławiu rozpoczęto sprzedaż mieszkań w czterech dużych inwestycjach o cenach odbiegających in minus od lokali dotychczasowo dostępnych na rynku.

Do niedawna deweloperzy starali się dopasować do popytu, oferując małe mieszkania. Najwyraźniej okazało się to jednak niewystarczające. Analityk redNet Consulting przyznaje, że kupowane są mieszkania w inwestycjach najbardziej dostępnych cenowo. I to zarówno pod względem ceny metra kwadratowego, jak i ceny całkowitej mieszkania. Dodatkowo, wybierane są te mieszkania, które są najtańsze w ramach wybranej inwestycji. W efekcie obniżyła się również średnia cena mieszkań sprzedanych (o ponad 1,5 proc. w siedmiu największych miastach).

Gołębiowski podkreśla, że sierpień okazał się pod względem sprzedaży miesiącem znacznie lepszym od poprzedniego. Zdaniem Haliny Kochalskiej z Gold Finance można to tłumaczyć nie tylko większą podażą tańszych mieszkań, ale także rosnącą konkurencją banków na rynku kredytów hipotecznych. W efekcie wzrosła bowiem ich dostępność.

Uważaj, z kim kupujesz mieszkanie

Coraz więcej pośredników nieruchomości oszukuje klientów - ostrzega "Rzeczpospolita". W ubiegłym roku ukarano 108 takich agentów.
Do ministerstwa infrastruktury wpływa coraz więcej skarg na pośredników nieruchomości, którzy bezprawnie korzystają z ofert osób chcących sprzedać mieszkanie za pomocą internetu. Agencje kopiują oferty sprzedaży i umieszczają je w portalach jako własne, doliczając swoje wynagrodzenie do proponowanej przez sprzedającego ceny. Często też agencje nieruchomości zamieszczają atrakcyjne oferty mieszkań, które same wymyśliły. Telefonującemu ewentualnemu nabywcy wyjaśniają, że ta oferta nie jest już aktualna, ale są inne, równie atrakcyjne. Wiele agencji, które twierdzą, że nie pobierają od kupujących żadnego wynagrodzenia, włączają prowizję w cenę lokalu. Zdaniem cytowanych przez gazetę ekspertów, tylko masowe skargi osób, których ogłoszenia zostały bezprawnie wykorzystane, mogą ukrócić ten proceder.

Raport z rynku nieruchomości - sierpień

Lipiec nie przyniósł istotnych zmian w średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym. W analizowanych przez serwis Oferty.net miastach wzrosty lub spadki stawek nie przekroczyły 100 PLN na 1 m2, co przy całkowitej cenie zakupu mieszkania daje znikomą różnicę.

Większy spadek średniej ceny ofertowej - wynoszący 169 PLN na 1 m2 - zanotował Olsztyn. Taka zmiana spowodowana jest zauważalnym spadkiem podaży ofert sprzedaży nowych mieszkań, z nowych inwestycji. Nie należy jednak oczekiwać, że będzie to trwały trend.

Z kolei wzrost średniej ceny m2 o 279 PLN nastąpił w Sopocie. Jednak ten popularny, nadmorski kurort jest stosunkowo niewielkim rynkiem a co za tym idzie zauważalne zamiany średniej ceny powoduje tam już wystawienie do sprzedaży zaledwie kilkunastu droższych apartamentów czy - przeciwnie - kilkunastu mieszkań z segmentu popularnego.

Kredyty nowe - co z tą Rekomendacją?

Od 23 sierpnia (od poniedziałku) obowiązuje część zapisów rekomendacji T, która w pewnym stopniu dotyczy także kredytów hipotecznych. Wbrew prasowym doniesieniom, które można wytłumaczyć tylko sezonem ogórkowym i chęcią podgrzania tematu, wchodzące w życie zapisy nie zmieniają wiele w ofercie banków i sytuacji ich klientów.

Co prawda banki nie mogą udzielać obecnie kredytów walutowych na 100 proc. wartości nieruchomości i muszą otrzymać co najmniej 20-proc. zabezpieczenie wartości hipoteki, to jednak zabezpieczeniem tym nie musi być koniecznie wkład własny kredytobiorcy (a więc spory zasób gotówki). Alternatywą jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Rzecz jasna jest to dodatkowy koszt (z reguły 1 proc. wartości kredytu rocznie), pokrywany z kieszeni kredytobiorcy, ale sytuacja ta niczym nie różni się od tej, którą obecnie mamy na rynku kredytów hipotecznych. Przed wejściem w życie Rekomendacji T, tylko nieliczna grupa banków oferowała kredyty walutowe na 100 proc. wartości nieruchomości, a te które to robiły domagały się właśnie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Dlatego można mówić, że Rekomendacja T tylko sankcjonuje rzeczywisty stan oferty rynkowej banków, natomiast z całą pewnością nie wpływa na jej pogorszenie i poniesienie dodatkowych kosztów przez kredytobiorców.

Jedyne zmiany jakie zaszły na rynku po jej wprowadzeniu, to pojawienie się druków nowych oświadczeń, które musi podpisać kredytobiorca. Są to oświadczenia o zapoznaniu się z ryzykiem zmiany stóp procentowych i zmiany kursów walutowych. A więc elementy, które - mamy nadzieję - były wszystkim kredytobiorcom świetnie znane. Dodatkowo dwa banki uzupełniły ofertę o ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Warto w tym miejscu dodać, że od grudnia wchodzą w życie kolejne zapisy Rekomendacji T. Na ich podstawie, banki nie będą mogły udzielać kredytów osobom, których łączne zobowiązania finansowe przekraczają 50 proc. dochodów, lub 65 proc. w przypadku osób zarabiających powyżej średniej krajowej. Także i te zapisy niewiele zmienią, jeśli chodzi o dostęp do kredytów hipotecznych, ponieważ tego rodzaju praktyki są już obecnie rynkowym standardem. Natomiast mogą mieć spory wpływ na sytuację osób zaciągających kredyty gotówkowe - to jednak zupełnie inne zagadnienie.


Kredyty spłacane - niestabilny frank

Od czasu naszego ostatniego raportu, sytuacja kredytobiorców zadłużonych w euro i w złotym nie zmieniła się ani trochę. Kurs euro tak jak przed miesiącem wynosi 4,0 PLN, a trzymiesięczna stopa EURIBOR (od której zależy oprocentowanie kredytów) nadal wynosi 0,89 proc. (ale jest to wzrost o 25 pkt bazowych w porównaniu do kwietnia). Natomiast stopa trzymiesięcznego WIBORu spadła przez ostatni miesiąc z 3,82 do 3,81 proc. przyczyniając się bardziej do poprawy komfortu psychicznego spłacających kredyty złotowe, niż do poprawy ich sytuacji finansowej.

W nieco trudniejszym położeniu są zadłużeni we frankach szwajcarskich, ponieważ kurs waluty wzrósł z 2,90 do 3,07 PLN, czyli o 5,9 proc. Właśnie w takim stopniu wzrosną raty kredytów frankowych (o ile naturalnie dzień spłaty raty pokrywa się z datą publikacji naszego raportu).

W dalszej perspektywie nadal należy zakładać wzrost rat kredytów hipotecznych ze względu na oczekiwany wzrost stóp procentowych. Nie jest to perspektywa na ten rok w przypadku kredytów w EUR i CHF, ale w przypadku kredytów złotowych nie można wykluczyć, że od czwartego kwartału raty kredytów mogą być nieznacznie wyższe niż płacone obecnie. Większej dynamiki zmian należałby oczekiwać w roku 2011, a suma podwyżek stóp procentowych może podnieść raty kredytów o 5 proc. (w EUR) do 15 proc. (CHF), bez uwzględniania zmiany kursów walutowych.

W przypadku franka kredytobiorcy mają prawdziwy kłopot, ponieważ frank jest w ostatnich tygodniach walutą bardzo silną. Wynika to z dwóch przyczyn - po pierwsze wzrost awersji do ryzyka na światowych rynkach finansowych powoduje, że inwestorzy szukają tzw. bezpiecznej przystani dla swoich pieniędzy. Frank szwajcarski od dawna cieszy się właśnie taką opinią. Zwiększony popyt na franka, powoduje wzrost jego kursu, także wobec złotego. Po drugie szwajcarska gospodarka osiąga bardzo dobre wyniki, jej nadwyżka handlowa stale się powiększa, co oznacza, że wzrost wartości franka ma także wsparcie w postaci danych makroekonomicznych i fundamentalnej sytuacji gospodarki kraju. Nie sposób przewidzieć jakie poziomy kurs franka może osiągać (co oznacza, że może także spadać), ale zadłużeni w tej walucie powinni być przygotowani na wahania wysokości rat w stopniu większym, niż spłacający kredyty w euro czy złotych.


Warszawa - oferty dla zamożniejszych

Powierzchnia od 40 do 70 m2, dwa lub trzy pokoje, w miarę blisko centrum lub przynajmniej z dobrą komunikacją - to cechy charakterystyczne dla mieszkań poszukiwanych przez tzw. przeciętnego Kowalskiego. Ale już osoby o zasobniejszych portfelach mają większe wymagania; ekskluzywna lokalizacja, nowoczesne budownictwo lub stylowa kamienica, powierzchnia lokalu powyżej 100 m2, garaż, taras, itd. Takich ofert jest na rynku bez porównania mniej - stanowią zaledwie 5% całkowitej podaży, a ich ceny są znacząco wyższe od mieszkań z tzw. segmentu popularnego - średnia stawka to 11415 PLN za m2.

Pod względem cenowym najdroższe jest Śródmieście. W tej dzielnicy duże, eleganckie mieszkania, co raz częściej nowe, luksusowe apartamenty, oferowane są średnio w cenie 14310 PLN za m2. Ceny najtańszych ofert zaczynają się od 8000 PLN za m2; najdroższe sięgają 30000 PLN za m2.

Duży wybór dużych, eleganckich lokali można znaleźć na Mokotowie. W tej niezmiennie uznawanej za najbardziej prestiżową dzielnicy ceny mieszkań o pow. powyżej 100 m2 oscylują w granicach 13000 PLN za m2. Najdroższe ulice to Biały Kamień, Łowicka, Merliniego i Szturmowa - przy nich stawki przekraczają 20000 PLN za m2.

Średnio ponad 10000 PLN za m2 dużego, komfortowego mieszkania trzeba zapłacić także na Ochocie (11415 PLN), Żoliborzu (11100 PLN), Wilanowie (10355 PLN) i na Pradze Południe (10253 PLN). Tańsze oferty znajdziemy na Woli (9820 PLN), Bielanach (9690 PLN) i na Ursynowie (9322 PLN).

Spadek cen najmu w Warszawie

W ciągu minionego miesiąca nastąpił wyraźny spadek cen najmu mieszkań w Warszawie. Najbardziej potaniały kawalerki, które są obecnie oferowane po stawkach o blisko 12% niższych niż w roku ubiegłym. Obecnie mieszkanie 1-pokojowe w Warszawie wraz z czynszem dla administracji to wydatek rzędu 1487 PLN. Ceny najtańszych ofert - zwykle bardzo oddalonych od centrum i/lub pozostawiających sporo do życzenia jeśli chodzi o standard - zaczynają się od 1000 PLN za mies.

O ponad 8% staniały w ciągu roku mieszkania 2-pokojowe, które stanowią obecnie blisko 50% wszystkich ofert najmu w Warszawie. Tak duża podaż powinna z powodzeniem zaspokoić wzmożony, jesienny popyt, którego zwiastunem jest już zwiększona liczba osób poszukujących ofert najmu w serwisie Oferty.net.

Nieco mniej - o 7,8% - spadły średnie ceny najmu mieszkań 3-pokojowych. Średnia stawka wynosząca 3197 PLN jest jednak relatywnie wysoka, gdyż znaczną część ofert z tej grupy stanowią nowe, nowocześnie wykończone i wyposażone mieszkania o dużych powierzchniach, oferowane po cenach znacznie przewyższających średnią.

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkań 4-pokojowych; w ich przypadku średnie stawki są tylko nieznacznie wyższe w stosunku do ubiegłego roku (o 1,6%).Jest to spowodowane pojawieniem się na rynku większej ilości nowych mieszkań i apartamentów. Stawki, jakich oczekują ich właściciele są dużo wyższe od tych, po których oferowane są standardowe mieszkania 4-pokojowe w starym budownictwie.

źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".

Raport z rynku nieruchomości - lipiec

U progu sezonu urlopowego, na rynku nieruchomości zwanego też "ogórkowym", średnie ceny ofertowe mieszkań w większości miast utrzymywały się na stabilnym poziomie; w skali miesiąca zmiany mieściły się w granicy 1%.

Ośrodkiem, który zanotował wyróżniający się wzrost stawek ofertowych były Katowice. W stosunku do maja średnia cena metra kwadratowego była w tym mieście wyższa o 2,1%.

Spośród miast, w których ceny spadły na czele uplasowała się Łódź z korektą wynoszącą 2,9% a tuż za nią Opole - 2,7%. O 1,6% niższa była średnia cena mieszkań w Szczecinie a w stolicy spadek wyniósł 1,3%.

Kredyty - raty nadal niskie, ale jak długo?

W ostatnich tygodniach trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego wzrosła o... 100 proc. Szczęśliwie dla posiadaczy kredytów w tej walucie jest to wzrost z poziomu 0,08 proc. do 0,16 proc. (27 lipca) i przełoży się na wysokość rat w zakresie niemal niezauważalnym. Tym bardziej, że w od naszego ostatniego wspólnego raportu (28 czerwca) kurs franka spadł z 3,05 do 2,90 PLN to jest o 4,9 proc. Oznacza to, że płacone w końcówce lipca raty kredytów we frankach będą o blisko 5 proc. niższe niż przed miesiącem. Powody do zadowolenia - choć nieco mniejsze - mają także posiadacze kredytów w euro, ponieważ za sprawą zmiany kursu walutowego (notowania euro spadły z 4,12 do 4,00 PLN) raty obniżą się o 2,9 proc.

Nadal dobra jest także sytuacja posiadaczy kredytów złotowych. W porównaniu do stanu sprzed miesiąca trzymiesięczna stopa WIBOR obniżyła się z 3,85 do 3,82 proc., do najniższego poziomu w historii, co teoretycznie gwarantuje także historycznie niskie oprocentowanie kredytów spłacanych, a tym samym także najniższe w historii raty. Harmonogram spłat kredytów złotowych (a więc także wysokość rat) z reguły ustalany jest na koniec kwartału (rzadziej na koniec półrocza lub roku), zatem spadek stopy WIBOR w lipcu (choć nieznaczny) niesie ze sobą tylko niskich rat także w IV kwartale 2010 r. Ostatni (skromny) spadek stóp WIBOR wiązać należy z poprawą płynności na rynku międzybankowym, w mniejszym stopniu z perspektywą dotyczącą podwyżek stóp procentowych.

Należy pamiętać, że obecny poziom stóp procentowych w Narodowym Banku Szwajcarii, Narodowym Banku Polskim i Europejskim Banku Centralnym jest rekordowo niski i wszystko, czego można się spodziewać to ich wzrost w nie tak znowu odległej perspektywie. Dobrym wskazaniem oczekiwań rynkowych dotyczących skali wzrostu stóp procentowych są notowania kontraktów FRA na stopę procentową. Na ich podstawie oszacowaliśmy możliwą skalę wzrostu rat 30-letnich kredytów hipotecznych w perspektywie 18 miesięcy (na koniec 2011 roku).

W przeszłości wzrost stóp procentowych w Polsce wpływał na poprawę notowań złotego. I tak w ostatnim cyklu wzrostu stóp procentowych w Polsce (w okresie kwiecień 2007 - czerwiec 2008) złoty zyskał 17 proc. wobec franka i 13,5 proc. wobec euro. Naszym zdaniem oczekiwanie umocnienia złotego także w zbliżającym się cyklu podwyżek stóp procentowych (pierwszej podwyżki w Polsce oczekujemy już jesienią) jest zasadne, zatem można oczekiwać, że raty kredytów walutowych nie wzrosną w takiej skali jak przedstawiono w symulacji, ponieważ ich wzrost będzie amortyzowany przez umocnienie złotego, przynajmniej częściowo.

A może mieszkanie nad morzem? - trójmiejski rynek mieszkaniowy

Wakacyjne wyjazdy nad Bałtyk sprzyjają rodzeniu się pomysłów zakupu mieszkań czy apartamentów nad morzem. U wielu osób są to marzenia przelotne, znikające wraz z powrotem do domu gdzieś w głębi kraju. Dla części natomiast stają się zamierzeniem, którego urzeczywistnienie jest tylko kwestią czasu. Własne lokum w atrakcyjnej lokalizacji nad morzem to nie tylko sposób na uniezależnienie się od pensjonatów czy kwater ale też mogąca przynosić wymierne zyski inwestycja.

Bardzo dobrym miejscem dla tego typy inwestycji jest aglomeracja trójmiejska. Zarówno mieszkanie w Sopocie, który niezmiennie uchodzi za prestiżowy, polski kurort nadmorski jak i w sąsiadującej z nim Gdynia i Gdańsk jawią się jako warta przemyślenia lokata oszczędności. Lokalizacje te bowiem pozwalają na czerpanie zysków z najmu przez cały rok; latem z najmu dla wczasowiczów, przez resztę czasu dla studentów czy osób pracujących w Trójmieście. Dodatkową zachętą dla kupujących może być sięgający spadek cen, który w stosunku do 2008 roku sięgnął 10%.

Spośród wymienionych miast najwyższe ceny obowiązują w Sopocie. Od kilku już lat średnia stawka za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym oscyluje tam w granicach 10 000 PLN. Można jednak znaleźć oferty tańsze, których cena zaczyna się od nieco ponad 5 000 PLN za m2. Ceny najdroższych apartamentów - w starych kamienicach w centrum miasta - przekraczają 20 000 PLN za m2.

Zbliżone stawki - średnio ok. 6000 PLN za m2 - obowiązuję w Gdańsku i w Gdyni. Jednak i w tych miastach, w zależności od lokalizacji oraz standardu lokalu można znaleźć oferty dużo tańsze jak i kilkakrotnie droższe. Podczas gdy w peryferyjnych częściach Gdańska ceny mieszkań zaczynają się już od niecałych 4000 PLN za m2 to już za mieszkanie w obrębie gdańskiego Starego Miasta trzeba zapłacić ponad 10 000 PLN a za luksus mieszkania w apartamencie w gdyńskim drapaczu chmur przy ul. Hryniewickiego nawet 25 000 PLN za m2.
Źródło: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".

Kupno mieszkania - rynek wtórny, czy pierwotny?

Cena niższa średnio o 500 zł na metrze, większy wybór, możliwość własnej aranżacji, lepszy standard budynku oraz niższe koszty transakcyjne – to podstawowe korzyści z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. W Polsce udział nowych mieszkań w transakcjach zakupu jest wyjątkowo duży i wynosi 42%. Przewagą rynku wtórnego jest z kolei lepsza lokalizacja, dostępność od ręki czy mniejsze ryzyko inwestycyjne. Dane z ostatnich sześciu kwartałów wskazują, że relacja między rynkiem pierwotnym i wtórnym w zakupach mieszkań jest dość stabilna i kształtuje się na średnim poziomie 42% do 58%. Mieszkań „z drugiej ręki” co prawda kupuje się nieco więcej, ale ich udział i tak jest nieduży, co potwierdza, że polski rynek mieszkaniowy wciąż pozostaje na wczesnym etapie rozwoju i cechuje się dużym niedoborem lokali. Dla porównania, na rynku amerykańskim udział nowych domów w łącznej sprzedaży stanowi tylko ok. 5-7%. Podobny do naszego udział w sprzedaży nowych mieszkań jest np. na rynku moskiewskim.

Jednym z podstawowych czynników, który przesądza o dużym zainteresowaniu Polaków nowymi mieszkaniami, jest atrakcyjna cena. Co prawda średnia cena metra kwadratowego w największych miastach Polski jest na rynku wtórnym o ok. 370 zł niższa niż na pierwotnym, jednak jest to spowodowane dużym udziałem w podaży tanich mieszkań, np. z wielkiej płyty. Jeśli porównamy cenę mieszkań z rynku wtórnego, ale tych nowszych (oddanych po 2000 roku – zwykle między takimi a nowymi dokonuje się wybór), to okaże się, że tańsze są nowe lokale, przeciętnie o 500 zł. W Warszawie, oszczędność na metrze sięga średnio aż 1100 zł! Wyjątkiem jest Poznań, gdzie nowe mieszkania są minimalnie droższe. Obok samej ceny ważna jest też możliwość jej negocjowania. Deweloperzy, mający do sprzedania wiele lokali, są bardziej skłonni do negocjacji niż pojedynczy właściciele, którzy często sprzedają dorobek życia. Ważna dla kupujących jest też perspektywa wzrostu cen w kolejnych latach, zwykle większa w przypadku nowych lokali. Kolejna kwestia to dłuższe terminy rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym, co pozwala na wybór korzystniejszej (tańszej) formy kredytowania.

Istotną kwestią są też koszty transakcyjne, jakie wiążą się z zakupem mieszkania. W przypadku rynku wtórnego do ceny trzeba jeszcze dodać 2% podatku od czynności cywilno prawnych. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł, podnosi to koszt zakupu o 6 tys. zł, które można byłoby przeznaczyć na wykończenie. Niejednokrotnie dochodzi też koszt pośrednika, czyli kolejne kilka procent. W przypadku rynku wtórnego mamy co prawda 7-proc. VAT, jednak jest on już uwzględniony w cenie lokalu (i w naszej tabeli ze średnimi cenami).

Kolejnym istotnym czynnikiem, który przesądza często o wyborze rynku pierwotnego jest większy wybór mieszkań. Podaż na rynku wtórnym zdominowana jest przez mieszkania w gorszym standardzie, np. w wielkiej płycie. Jeśli zawęży się ofertę z rynku wtórnego tylko d mieszkań nowych, zwykle okazuje się, że wybór jest niewielki, a kupującemu ciężko znaleźć lokal odpowiadający jego potrzebom. Oczywiście dotyczy to przede wszystkim dużych miast, gdzie realizuje się dużo inwestycji mieszkaniowych. Inaczej jest w mniejszych miastach, gdzie nowych inwestycji jest jak na lekarstwo, a obrót koncentruje się na wielkiej płycie, która jest bardziej dostępna. Przykładem mogą być Głogów czy Leszno, gdzie udział rynku wtórnego wynosi ok. 95%.

Do tego można dodać czynniki psychologiczne takie, jak symboliczny „pierwszy właściciel” czy możliwość wykończenia lokalu według własnego gustu. Tę ostatnia kwestię wzmacniają też względy praktyczne – często mieszkanie z rynku wtórnego wymaga generalnego remontu, a łatwiej wykończyć po „swojemu” niż poprawiać po innych. Koszty mogą być podobne, zwłaszcza, że wielu kupujących wykańcza czy remontuje mieszkania własnoręcznie czy z pomocą rodziny.

Zakup nowego M często wiąże się jednak z wyborem gorszej lokalizacji, mieszkaniem na peryferiach. W centralnych dzielnicach nowych inwestycji zwykle jest niewiele. Inne zalety rynku wtórnego to dostępność mieszkań od zaraz. Na nowy lokal trzeba poczekać - znów coraz częściej zdarzają się sytuacje zakup mieszkań na wczesnym etapie budowy. W tym wypadku ryzyko dla kupującego jest też dużo większe, co powinna rekompensować atrakcyjna cena.

Raport z rynku nieruchomości - czerwiec

Maj zaowocował spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w 14 z 18 największych miast Polski. Stawki najbardziej poszły w dół w Katowicach i Gorzowie Wlkp. - po 3% oraz w Białymstoku - 4,3%.

Na poziomie z kwietnia utrzymały się średnie ceny w Bydgoszczy i Kielcach, natomiast niewielki wzrost zanotowała Łódź (0,4%) i Warszawa (1,2%).

Wiele wskazuje na to, że letni marazm wkraczający na wciąż tkwiący w zastoju rynek mieszkaniowy doprowadzi do dalszego spadku cen ofertowych. Te bowiem w dalszym ciągu mocno odbiegają od stawek, po jakich klienci są skłonni dokonywać zakupów.

Wakacje z reguły nie są dla banków okresem wytężonej pracy, jeśli chodzi o liczbę rozpatrywanych wniosków o przyznanie kredytu hipotecznego. Dlatego wiele z najciekawszych promocji kończy się w czerwcu. Inna rzecz, że w tym roku oferta dostępnych kredytów hipotecznych jest bez porównania bogatsza niż przed rokiem, na co wpływ ma utrzymująca się koniunktura. Warto w tym miejscu przypomnieć, że w Polsce już od roku poziom stóp procentowych utrzymuje się na rekordowo niskim poziomie, co nie pozostaje bez znaczenia dla kredytów hipotecznych. Według naszych szacunków wysokość raty kredytu hipotecznego w złotych jest o 14 proc. niższa niż przed rokiem, na składa się zarówno spadek stóp WIBOR obserwowany w tym okresie (z 4,5 do 3,85 proc.) oraz spadek przeciętnej marży (do 2,1 z 3,0 pkt proc.).

We wrześniu wchodzą w życie niektóre postanowienia Rekomendacji T, z których największe znaczenie może mieć zakaz udzielania kredytów walutowych na 100 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. Wiele wskazuje jednak na to, że - wbrew początkowym obawom - nie będzie to bynajmniej milowy krok w ograniczaniu dostępności do kredytów walutowych. Po pierwsze wiele banków nadal wymaga wkładu własnego przy udzielaniu kredytów walutowych. Po drugie większość klientów takim wkładem dysponuje (w I kw. 2010 kredyty bez wkładu własnego stanowiły tylko kilka procent rynku), po trzecie kredyty walutowe reprezentują obecnie ok. 20 proc. rynku kredytów hipotecznych (według stanu na koniec I kwartału). Zatem nawet wprowadzenie tych postanowień Rekomendacji T oznaczałoby spadek liczby kredytów hipotecznych szacowany przez nas na 2-3 proc.

Jednak spadek nawet w takiej wysokości może nie być odnotowany, ponieważ pojawiły się nowe interpretacje Rekomendacji T i sposób jej obejścia. Po pierwsze klienci banków będą przecież mieli alternatywę w postaci kredytów złotowych lub tańszych nawet niż kredyty walutowe, kredyty w ramach programu Rodzina na Swoim (w którym połowę odsetek spłaca państwo). Po drugie możliwym rozwiązaniem problemu jest wprowadzenie kredytu mieszanego. Kredyt, w którym połowa udzielana jest w złotych, a połowa w EUR został już wprowadzony przez Fortis Bank. Po trzecie wreszcie okazuje się, że wystarczy zawarcie umowy o ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, by bank pozostawał w zgodzie z Rekomendacją T, ponieważ ryzyko przenoszone jest na ubezpieczyciela.

Od czasu ostatniego raportu trzymiesięczna stopa WIBOR nie zmieniła się i nadal wynosi 3,85 proc. Zapewne nie zmieni się także istotnie przed końcem czerwca, co ma istotne znaczenie dla kredytobiorców spłacających kredyty w złotych. Na koniec czerwca ustalane są bowiem harmonogramy spłat obowiązujące w kolejnym kwartale lub półroczu. Ponieważ WIBOR wciąż znajduje się na rekordowo niskim poziomie, należy sądzić, że również raty kredytów pozostaną rekordowo niskie w najbliższym okresie. Co więcej, obecne zachowanie rynku pieniężnego nie wskazuje bynajmniej, by pojawiły się obawy o podwyżki stóp w najbliższej przyszłości. Szacujemy - w grupie Noble Bank - że przed końcem roku Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na jedną podwyżkę o 25 pkt bazowych. Oznaczałoby to ewentualny wzrost oprocentowania kredytów nie wcześniej niż od IV kwartału tego roku, ale w bardzo niewielkim stopniu. Najprawdopodobniej cały 2010 r. upłynie posiadaczom złotowych kredytów hipotecznych na spłacie historycznie niskich rat kredytowych.

Takiego komfortu nie mają posiadacze kredytów walutowych. Od naszego ostatniego raportu kurs euro spadł z 4,15 do 4,12 PLN, a kurs franka wzrósł z 2,92 do 3,05 PLN. Oznacza to spadek rat kredytów w EUR o mniej niż 1 proc., oraz wzrost rat kredytów we frankach o 4,5 proc. Niepewność na rynku walutowym może utrzymać się w dłuższym okresie czasu, co oznacza, że mimo rekordowo niskich stóp procentowych w strefie euro i w Szwajcarii, posiadacze kredytów walutowych powinni być przygotowani na ewentualny wzrost rat kredytów także w kolejnych miesiącach, do czasu aż okres niepewności na rynkach finansowych nie minie. Okazję taką może stworzyć ujawnienie założeń do przyszłorocznej ustawy budżetowej, przy czym w interesie kredytobiorców jest plan obniżenia deficytu budżetowego, co pomogłoby w ustabilizowaniu notowań złotego.

Podobnie jak to ma miejsce w przypadku cen mieszkań tak i domy w Warszawie należą do najdroższych w Polsce. W granicach administracyjnych stolicy tylko nieliczne oferty oferowane są w cenach poniżej 400 000 PLN. Wg analizy serwisu Oferty.net średnia cena najmniejszych domów w Warszawie (do 100 m2) wynosi blisko milion złotych. Dom o powierzchni od 150 do 200 to wydatek większy o ponad 300 000 PLN.

Trzeba jednak pamiętać, że dom domowi nie równy. Na cenę wpływ ma nie tylko powierzchnia domu, wielkość działki, wiek budynku ale przede wszystkim - jak w przypadku każdej nieruchomości - lokalizacja. Podczas gdy 150-metrowy dom na Białołęce można nabyć za ok. 830 000 PLN to już cena podobnego na Mokotowie jest ponad dwa razy wyższa.

Alternatywą dla zakupu domu w samej Warszawie jest wyprowadzenie się poza miasto. Ceny domów w powiatach sąsiadujących ze stolicą są niższe średnio o 15%; wraz z oddalaniem się od granic miasta ceny spadają nawet o 2/3.

Likwidacja licencji - certyfikaty dla pośredników - nowa ustawa

Ministerstwo Gospodarki pracuje nad ustawą o pośrednikach nieruchomości. Likwiduje się licencje i wprowadza bardziej restrykcyjny system Certyfikacji zakończony egzaminem. Dotyczyć to ma również tych, którzy zdobyli licencje w starym trybie. Nowe rozwiązania lokalizują kwestie uzyskiwania Certyfikatów, kar za naruszanie standardów, kształcenia zawodowego poza Ministerstwem Infrastruktury.

Art. 183 c. 1 Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca certyfikat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wydany przez jednostkę akredytowaną w polskim systemie akredytacji.

Art. 183 c ust. 3. Certyfikat w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wydaje się osobie fizycznej, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3) posiada co najmniej wykształcenie wyższe;

4) złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin.

WPROWADZA SIĘ ZAKAZ POŚREDNICZENIA DLA OBU STRON TRANSAKCJI

Patrz - 4. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wyłącznie na rzecz jednej ze stron umowy, o której mowa w ust. 2.

Kupno mieszkania na wynajem przestało być opłacalną inwestycją

Taki wniosek wypływa z najnowszego raportu firmy Open Finance, która monitoruje zmiany stawek czynszów oraz koszty zakupu mieszkań w największych aglomeracjach. Czynsze spadły ostatnio w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Open Finance wyjaśnia, że jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży mieszkań na wynajem, a ściślej liczby ogłoszeń internetowych w ostatnich dwóch miesiącach. W dodatku poprawiła się dostępność kredytów. Część najemców może więc chcieć kupić sobie lokum, mimo iż najem jest wciąż w bardzo wielu przypadkach tańszą alternatywą. Modelowo rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania. Z raportu Open Finance wynika jednak, że tego pierwszego warunku nie spełnia żadna z dużych aglomeracji. Rentowność netto z wynajmu mieszkań (po odliczeniu podatku) oscyluje w granicach od 3,46 proc. (Kraków) do 4,49 proc. (Łódź). Tymczasem rentowność netto 10-letnich obligacji wynosi 4,53 proc., a zwykłej rocznej lokaty bankowej - średnio 4,05 proc. Dodajmy, że do tego typu wyliczeń przyjęto medianę cen transakcyjnych (uzyskanych na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Brokera) oraz medianę stawek czynszu pomniejszone o 5 proc. (z serwisów Domiporta.pl oraz Oferty.net). Ponadto założono, że mieszkanie jest wynajmowane tylko przez 10,5 miesiąca w roku, zaś komorne - w zależności od miasta - wynosi od 4 do 6 zł za m kw. miesięcznie. - W rzeczywistości rentowność wynajmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej - podkreśla. Zależy to m.in. od ceny zakupu mieszkania (wraz z dodatkowymi opłatami), wysokości czynszu, okresu przestoju czy zmiany wartości samego mieszkania. O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym

Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na stabilnym poziomie. Minimalne zmiany stawek jakie zaszły w porównaniu z ubiegłym miesiącem nie odbiegają od tych, jakie obserwowaliśmy w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Jeżeli najbliższe miesiące przyniosą wzrost liczby zawieranych transakcji - a widoczne ożywienie wśród klientów popytowych zdaje się być tego zapowiedzią - to już możemy mówić o wkraczaniu rynku mieszkaniowego w stan zdrowej równowagi. Oznacza to, że istotnych zmian cen nie należy się spodziewać.